关于兵团整顿和规范房地产市场秩序检查情况的通报

　　兵建发[2002]49号

　　各师建设（房产）局，六师、八师建委、房地产管理局，兵直有关单位：

　　根据建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》精神和兵团建设环保局“关于开展联合执法大检查”的通知要求，本局组织的四个检查组从7月22日至8月9日。历时19天，对十四个师房地产市场执法监管工作和房地产经营者各方主体行为规范情况进行了检查。整个检查采取随机抽项、巡查、调研和座谈的方式，把抽查房地产开发、物业管理和中介服务项目的经营活动与整顿和规范房地产市场秩序相结合，力求在整顿中规范，在规范中整顿，通过这次检查，对整顿和规范房地产市场秩序将起到推动和督促作用，现将抽查情况通报如下。

　　一、关于兵团现有房地产开发企业基本情况

　　兵团房地产综合开发配套建设工作起步较晚。现有房地产开发企业共49家，除9家企业成立于九十年代初，其他40家企业均在近三年成立组建。各师所属房地产开发企业自成立开始均在兵团所在城市、垦区从事经济适用住房开发，向本系统中低收入家庭出售为主，适度开发商品房面向社会。目前兵直房地产开发企业已打破过去局限于乌鲁木齐区域的格局，一是向师、团所在地发展；二是向北京、上海、深圳等大中城市发展，为房地产业的进一步发展创出新的路子。1—7月份全兵团房地产实现增加值2.34亿元，同比增长16.5％。尤其是十师、六师和一师所属房地产开发企业立足北屯市、五家渠市和阿拉尔市建市的综合开发建设，为兵团新建城市和提高兵团城市化水平做出了贡献。

　　二、关于整顿和规范房地产市场秩序抽查的基本情况

　　兵团建设环保局组织南北疆四个检查组，在执法检查中对整顿和规范房地产市场秩序，抽检了十四个师的十五个房地产开发企业、六个物业管理企业和3个房地产中介服务机构。在执法检查中，各师主管领导、建设（房地产）行政主管部门高度重视，各房地产开发企业、物业管理中心和房地产中介服务单位积极支持和配合，使这次检查达到了基本目的。

　　（一）房地产开发经营执法抽查情况

　　抽检了一师新农房地产开发股份有限责任公司开发的阿拉尔市政府办公楼和朝阳住宅小区经济适用住房的一个项目和一个小区，开发在建面积4.36万平方米，开发总投资4142万元；二师煌都房地产开发公司代建湖光纺织厂南区五栋经济适用住房在建面积2.32万平方米，总投资2119万元；四师伊犁绿洲房地产开发公司开发的东远大厦商住楼，在建面积0.41万平方米，开发总投资400万元；五师工程团房地产开发公司和城建房地产开发公司利用自有土地和旧城改造开发的两个住宅小区，开发经济适用住房在建面积1.52万平方米，开发总投资1400万元；六师中远房地产开发公司和宏寓房地产开发公司在五家渠市开发的一栋底商住宅和国贸商城，开发在建面积4.95万平方米，开发总投资1.3亿元；七师奎屯汇中房地产开发公司在奎屯开发经济适用住房一栋0.36万平方米，开发总投资342万元；八师（石河子市）抽检天富、城建银河、鲁新、盛星四个房地产开发企业在四个小区开发住宅22栋，在建面积8.47万平方米。开发总投资7450万元，九师中基建设房地产开发分公司在额敏开发经济适用住房两栋，报建面积0.38万平方米。开发总投资320万元；十师189团振北房地产开发公司和188团新城房地产开发公司积极参预北屯建市和提高城市化水平的建设中，抓住城市经济适用住房和周边团场危旧住房改造政策机遇各开发一个住宅小区，开发在建面积1.75万平方米，开发总投资1575万元。

　　通过对15个房地产开发企业，开发在建9个住宅小区和12个项目的抽检，被检查房地产开发建设总规模24.23万平方米，总投资3.07亿元。各检查组认为这15个房地产开发企业资质证照齐全，资质通过年检符合规定；房地产开发项目管理没有违法、违规开发行为；项目开发规划、用地、投资、施工、预售五个许可证齐全，符合基本建设和房地产开发经营程序；项目开发报建实施招投标、工程监理、质监备案等手续基本齐全；经济适用房和商品房销售合同使用示范文本，尚未发现合同欺诈承诺不实的行为；售房面积计算“短斤缺两”的现象尚未发现；开发项目竣工验收质量合格，在交付使用时，向购房人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》并约定承担保修责任；房屋拆迁补偿安置执法行为逐步规范，群体上访、重复上访影响社会稳定的问题相对在减少。

　　（二）物业管理与收费抽查情况。

　　抽检了二师湖光纺织厂物业管理中心，虽然其名称是新的，但内部管理仍是旧模式。物业管理无资质、无执照、无收费许可证，不符合物业管理社会化的规定，应予以规范；四师舒安物业管理中心，管理住宅小区5.51万平方米、军垦路绿化416平方米。对居民876户，每户每月仅收物业管理费10元，该中心管理制度较全，工作规范；62团物业管理与城管一体化，全员35人，实施对团部小城镇的全方位管理，包括：住宅小区、卫生、道路、车辆行驶停放、供排水、绿化和农贸市场的管理。物业住房面积4.2万平方米，绿化面积3.85万平方米。市场摊位费等6项收费均按物价局核准的项目收费，管理比较规范，是四师目前13个团场已推行物业城管工作的典范；五师工业区物业管理中心，员工21人，该中心成立一年来，靠全体员工“诚实守信、爱岗敬业、依法管理、服务居民”的宗旨，开创工业区物业管理和服务项目，从小到大，发展壮大物业范围。承担3.6万平方米住房408户居民的物业，代管资产380万元，负责工业区两千多人工作、生活、职工居民及子女入学、职工上下班接送，为社区的治安和便民服务，建门卫设保安，开办餐饮、商店、蔬菜店、液化气供应等服务，为居民创造了一个较为舒适、社会稳定、环境优美的生活环境，居民满意。该中心各项管理制度健全，收费项目和收费标准管理规范。该中心应尽快成立业主委员会，进一步规范管理行为；七师奎屯芙蓉里物业管理中心是由师二建总公司。的后勤服务过渡到物业管理社会化的新模式。该中心管理三个小区房屋面积9.6万平方米，绿化面积1.22万平方米。物业管理制度健全，各项收费按物价局核准的项目和收费标准管理规范。芙蓉物业是目前全师和奎屯市物业管理的典型；八师石河子市物业管理中心是师（市）最早成立的物业管理企业，二级资质，注册资本305万元，全员46人持证上岗。物业中心负责6个住宅小区，物业房屋面积80万平方米，绿化面积23万平方米。物业管理服务项目包括：卫生保洁、垃圾清运、积雪清扫、绿化、排污管道疏通养护和保安。物业管理的服务、收费按物价部门有关规定收取相对合理。该中心因亏损负债经营，自成立以来已收居民用电费用，但目前累欠电力部门电费高达300多万元，必须认真查处。

　　（三）房地产中介服务抽查情况。

　　抽查五师博乐瑞祥房地产价格评估有限责任公司（三级资质），承担所在城市及各团房地产动态管理的估价，包括房地产交易评估、抵押评估和房屋拆迁评估。公司成立以来，坚持公平、公正原则，确保房地产评估价格的合法性与合理性，对全师421起，总面积3.36万平方米房屋进行了评估，尤其是买施拆迁房屋146户的评估、补偿，得到拆迁和被拆迁当事人的认可，有效地配合城市和团场小城镇规划建设的顺利实施。收费按当地物价局核定标准，管理规范。七师房地产价格评估交易所，开展房地产交易评估、抵押评估和拆迁评估工作规范，收费符合有关规定；八师（石河子市）房地产交易所组织机构完善，持证上岗33人，管理制度、岗位职责健全，房地产交易、租赁、抵押、担保等服务项目工作规范。各项收费标准符合当地物价部门的规定。十师房地产价格评估中介服务机构较健全，房地产价格评估配合北屯市和团场小城镇规划建设实施拆迁补偿安置起到公平、公开、公正的作用，持证收费无违规现象。

　　三、关于整顿和规范房地产市场秩序执法检查中存在的问题

　　（一）进一步规范房地产开发经营行为。

　　从抽查和巡查开发项目来看，有的开发项目规划许可证、用地许可证、投资许可证、施工许可证、予售许可证、招投标、监理、质监备案等有先开工、先预售后补办手续的行为；二是个别开发项目竣工验收未向用户出示工程质量备案证明书，不向购房人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，开发商对用户提出的质量问题向施工企业推卸保修责任；三是石河子市22小区78栋住宅楼用户联名举报“北辰房地产开发公司2000年11月20日交付住户使用的期房，入住后存在严重质量问题；经济适用房按商品房售价；收取住户暖气和电增容费与物价部门核算的费用出入很大，住户曾多次以书面或口头形式与开发商交涉，也曾向当地有关部门反映，但问题至今未能得到解决。”四是个别师属房地产开发企业新开发的住宅小区在项目开发中，道路、绿化和公共设施等配套建设未按小区总体规划分部实施到位；五是个别师属房地产开发企业自成立一直从事集资代建经济适用住房，无房地产开发业绩，将影响开发企业资质年检；六是建议八师（石河子市）根据石河子市经济发展提高城市化水平、居民收入和住房消费水平，研究房地产市场需求，确定商品房和经济适用住房开发建设的比例，解决中低收入家庭职工住房的供应问题，落实经济适用住房开发建设划拨用地的政策；七是执法检查中，企业反映国有企业与民营企业在申请开发用地的竞争中无法体现公平、公开、公正的原则，要求行政监管部门规范行为。

　　（二）进一步规范物业管理与收费。

　　检查认为物业管理和收费存在不规范的问题。首先是兵团所在城市和农牧团场物业管理滞后，物业管理社会化的覆盖率低；二是物业管理机构中企业经理、部门经理、管理员持证上岗率低，应加大人才培训力度，提高管理水平；三是现有物业管理公司或物业管理中心，由于规定的服务项目和核定的收费标准太低，收取的费用入不敷出，造成亏损难以维持，这些企业应开创社区服务内容增加收入，弥补经费不足；四是一些挂新牌走老路，无资质证书、无营业执照，无核准收费项目和收费标准的物业管理公司应改变与企业、单位一起再吃大锅饭的物业管理体制，要推行物业有偿服务；五是新建城市和农牧团场小城镇应全面推行物业管理社会化，对已成立的物业管理公司或物业管理中心，应规范管理行为，必须申办物业管理资质登记注册和核定服务项目及收费标准，改变无偿服务的现象。

　　（三）完善房地产中介机构，规范中介行为。

　　房地产中介服务是各师、垦区、团场培育房地产市场必不可少的重要组成部分。目前，三、四、九、十二、十四师均无人取得房地产估价师和经纪人资格，应加大人才培训力度，实现零的突破，争取有两人以上取得执业资格方可建立中介机构；二是一、六、十三师应从现有执业资格人员中组建房地产评估和房地产交易机构；三是二师应改变现有执业资格人员挂靠地方的作法，组建自行管理的房地产评估和房地产交易机构；四是五、七、八、十师应进一步整合房地产中介服务机构，完善相关制度规范房地产中介行为。

　　这次执法检查是兵团系统整顿和规范房地产市场秩序的开始。针对初步检查存在的以上问题，各师建设、房地产行政主管部门要积极配合相关部门，按照国家、自治区、兵团关于整顿和规范房地产市场秩序的通知，注重在整顿中规范，在规范中整顿。通过专项整治，使本系统房地产市场各种违法、违规行为大幅度下降，房地产市场秩序明显好转。从检查反映的问题看，各师必须建立健全房地产市场监管机制，加强法制建设，加大依法行政的监管力度，建立行政责任追究制。各师要在提高房地产经营者依法经营和保护消费者权益的同时，突出工作重点，加大打击力度，依法查处违法、违规行为。要求各师公布整顿和规范房地产市场投诉电话，指派专人负责处理房地产投诉。对不认真处理投诉的房地产企业，有关主管部门应当依据有关规定进行处罚。

　　新疆生产建设兵团建设局

　　二○○二年八月二十五日