2019房地产估价师《经营与管理》第二章第二节

2019-06-03 10：55　　来源：建设工程教育网字体：大小打印收藏

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　　第二节房地产市场结构和指标

　　1.房地产市场的垄断竞争关系(四类)　　

　　【重点难点】房地产的市场结构-垄断竞争　　

　　2.房地产市场的数量比例关系(六大结构)　　

序号	结构类型	内涵
1	总量结构	总量（开发与销售总量，供给与需求总量比例）
2	区域结构	不同地区的差异
3	产品结构	不同产品的差异
4	供求结构	同一物业类型不同档次的供求关系（供给档次与需求之间的关系）
5	投资结构	不同投资目的和方式
6	租买结构	租赁和购买的比例关系

　　【重点难点】租买结构的影响因素

　　租金和价格的关系

　　人们对所有权的偏好

　　可供出租数量

　　经济发展水平

　　3.房地产市场细分(五种分类)

　　3.1 按地域范围细分(区域性市场)

　　按城市划分

　　按城市内的某一具体区域划分

　　按省或自治区划分

　　按大片区进行划分

　　3.2 按房地产用途细分

　　居住物业市场

　　商业物业市场

　　工业物业市场

　　特殊物业市场

　　土地市场

　　不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。

　　3.3 按增量存量细分

　　3.4 按交易方式细分

　　【重点难点】新建和存量房地产交易子市场的组成的区别

　　3.5 按目标市场细分

　　4.房地产市场指标(四大类40小项)　　

4.1 供给指标（10项）	4.2需求指标（11项）	4.3 市场交易指标（9项）	4.4 市场监测与预警指标（10项）
■新竣工量 ■灭失量 ■存量 ■空置量 ■空置率 ■可供租售量 ■房屋施工面积 ■房屋新开工面积 ■平均建设周期 ■竣工房屋价值	■国内生产总值 ■人口数量 ■城市家庭人口规模 ■就业人员数量 ■就业分布 ■城镇登记失业率 ■城市家庭可支配收入 ■城市家庭总支出 ■房屋空间使用数量 ■商品零售价格指数 ■城市居民消费价格指数	■销售量 ■出租量 ■吸纳量 ■吸纳率 ■吸纳周期 ■预售面积 ■房地产价格 ■房地产租金 ■房地产价格指数	■土地转化率 ■开发强度系数 ■开发投资杠杆率 ■住房可支付性指数 ■住房价格合理性指数 ■房价租金比 ■量价弹性 ■个人住房抵押贷款还款收入比 ■住房市场指数 ■消费者信心指数