2016年房地产估价师理论与方法考点讲义：房地产的种类

　　一、按立法用语划分的种类

　　中国的土地和房屋的所有制、管理部门及其征收、登记等活动或行为适用的法律法规通常不同。根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。其中，土地有时特别指集体所有的土地。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内的土地。如《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括土地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。其他不动产是指土地、房屋以外的林木等不可移动的财产。

　　二、按用途划分的种类

　　按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产，具体可细分为下列10类。

　　三、按开发程度划分的种类

　　按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：

　　（1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地。

　　（2）毛地：是指具有一定的城市基础设施，有地上物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。

　　（3）熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。“三通一平”一般是指通路、通水、通电以及场地平整，“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整：“七通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。

　　（4）在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未竣工的房地产。该房地产不一定正在开发建设之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停缓建工程。另外，有些在建工程从另一角度通常又称为“房地产开发项目”。在实际估价中，判定是否为在建工程，通常以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程。已完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。在建工程可以按照工程进度，如形象进度、投资进度（投资完成额）、工作量进度（完成工程量）、工期进度等进行分类。例如，按照形象进度可以把在建工程分为基础某层、正负零、结构某层、结构封顶和完成外装修等。

　　（5）现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。现房按照新旧程度，又可分为新的房地产（简称新房）和旧的房地产（简称旧房）。其中，新房按照装饰装修状况，又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房。

　　四、按实物形态划分的种类

　　按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：

　　（1）土地。又可分为无建筑物的土地即空地和有建筑物的土地。

　　（2）建筑物。又可分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。已建造完成的建筑物又可分为新建筑物和旧建筑物。尚未建造完成的建筑物又可分为正在建造的建筑物和停缓建的建筑物（如烂尾楼等）。

　　（3）土地与建筑物的综合体。又可分为土地与已建造完成的建筑物的综合体即现房和土地与尚未建造完成的建筑物的综合体即在建工程或房地产开发项目。

　　（4）房地产的局部。例如，不是整幢房屋，而是其中某层、某套。

　　（5）未来状况下的房地产。其中最常见的是期房。期房是指目前尚未建造完成而以将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为标的的房地产。

　　（6）已灭失的房地产。例如，已被拆除的房屋，已被火灾、地震等灾害完全损毁的房屋。

　　（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。

　　（8）以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产。

　　（9）整体资产中的房地产。例如，一个企业中的土地或房屋。

　　需要指出的是，上述房地产虽然是从实物角度来划分的，但评估其价值仍然包括实物、权益和区位三个方面。

　　按经营使用方式划分的种类：

　　房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。

　　有的房地产既可以销售，也可以出租或自用，如住宅、写字楼。有的房地产既可以出租或自营，也可以销售，如商店、餐馆。有的房地产主要是自营，如旅馆、汽车加油站、高尔夫球场、影剧院。有的房地产主要是自用，如行政办公楼、学校、特殊厂房。

　　这种分类对选用估价方法是很有用的。例如，可销售的房地产可以采用市场法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。

　　按是否产生收益划分的种类：

　　按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产。收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，如住宅、商店、写字楼、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，如行政办公楼、教堂、寺庙等。