正保教育|建筑网校|选课中心|网校名师|建筑文苑|政策法规|专业资料|建筑实务|专题|邮箱|论坛|建筑书店|学习卡|首 页

建设工程教育网 > 建筑文苑 > 工程管理 > 正文

房地产开发项目的风险控制

2005-07-22 00:00    【  【打印】【我要纠错】

    一、引言

    房地产项目开发一般包括四个阶段:1、项目前期决策阶段,2、项目设计阶段,3、项目实施阶段,4、使用阶段。在不同的阶段,项目的风险也有所不同,通常来说,随着项目的进行,项目的各种要素逐渐明确、确定,风险因素将会越来越少,所以,在项目的前期决策阶段,项目的各种要素还处在模糊状态,不确定的因素最多,在这个阶段的风险最大。如果在项目前期决策阶段能对项目潜在的风险因素进行系统的识别,分析,评价,为后面各阶段提供决策依据,将会对项目的顺利进行打下良好的基础。

    在发达国家,风险管理已是一门非常成熟的技术,在项目的前期决策阶段,都会对项目潜在的风险进行系统地分析,并在以后的各个阶段对项目存在的风险因素进行动态管理,以保证项目能按预期的目标实现,使各参与方获得各自的预期回报。与发达国家相比,我国的风险管理还处于起步阶段。随着我国经济体制由计划经济向市场经济的转变以及中国加入WTO,市场竞争越来越激烈,风险管理已成为影响项目成败的关键因素之一,如何识别分析风险及如何对风险进行有效的管理,已成为项目参与各方不得不面对的问题。

    二、风险管理系统

    房地产项目的风险管理是一个系统过程,它处于不断变化的动态之中,也是一个动态的管理过程,对项目风险进行管理的前提是建立一个行之有效的管理系统,把风险控制在系统之内,在不断变化的过程中进行管理。

    该系统表明了处理风险问题的先后顺序,通常运用于每一个可供选择的方案。由此可风险管理过程包括以下几个阶段:风险识别、风险分类、风险分析、风险评价、风险态度和风险回应。

    风险识别: 识别风险的来源和种类

    风险分类: 研究各类风险以及其对个人和组织的影响

    风险分析: 通过运用分析技术,研究各类风险及风险组合的可能后果。

    风险评价: 通过运用风险度量技术,对项目风险进行评价、度量。

    风险态度: 任何有关风险的决策均会受到制定决策的个人或组织态度的影响。

    风险回应:  通过采用将风险转移给另一方或将风险自留等方式,研究如何对风险进行管理,包括风险自留、风险降低、风险转移、风险回避等。

    三、风险分析模式

    从前面的风险管理系统可以看出,风险管理过程中的关键是项目风险的分析与评价,在对项目的风险进行分类和识别后,紧接下来就是对风险的分析与评价,如何进行风险分析、评价及结果的差别程度,将直接影响着项目的决策和成败。风险分析、评价的实质就是找出所有可能的选择方案,并分析任一决策所可能产生的各种后果。常用的风险分析方法有定性分析和定量分析两类:定性分析是凭直觉和经验积累,通过比较来选择方案并进行决策;定量分析是通过数学方法,运用概率、模拟及其它有关方法对项目风险进行量化处理,从而确定可选方案并做出决策。

    四、风险评价方法

    项目风险经过识别、分类、分析之后,就需要对风险进行定性或定量的评价,以最终估计项目风险的大小,找出主要的风险源,评价风险的可能影响,以此为依据,对风险采取相应的对策。风险评价的方法很多,常用的有以下几种:

    1、专家调查法

    专家调查法是一种最常用、最简单且易于运用的风险评价方法,首先通过风险识别将项目所有风险一一列出,设计风险调查表,然后利用专家经验,对各风险的重要性进行评价,再综合成整个项目的风险。具体步骤如下:

    (1) 确定每个风险因素的权重,以表征其对项目的影响程度;

    (2)  确定每个风险因素的等级值,按较小、稍大、中等、较大、很大五个等级,分别以0.2、0.4、0.6、0.8、1.0打分;

    (3)  将每个风险因素的权重与等级值相乘,求出该风险因素的得分,再将各风险因素的得分求和,即可得出项目风险的总分。总分越高,说明风险越大。

    2、  蒙特卡洛模拟方法

    该方法是通过随机变量的统计试验随机模拟求解数学、物理、工程技术近似解的数学方法,也称随机模拟法,主要在计算机上进行。

    3、  CIM模型法

    该方法是将变量的概率分布采用经验分布形式,使风险因素量化过程变得简单,直观。

    五、结论

    总的来说,房地产开发项目自始至终都有风险存在,只是每个过程的风险影响程度不同而已。构造风险管理系统,通过对项目风险进行分析,采用合理的评价方法,才能对风险进行有效的管理,使项目各参与方获得预期的收益。风险管理将成为决定项目成败的关键因素之一,也将成为衡量企业管理水平的重要标志。

收藏分享:论坛
分享到:
相关新闻
  • 特色班
    4大班次+2-3套全真模拟题
    提升学习效果
  • 精品班
    4大班次+2-3套全真模拟题+1套预测试题
  • 实验班
    3套全真模拟题+2套预测试题+考前冲关宝典
  • 定制班
    3套模拟题+3套预测题+考前冲关宝典+考前重点
  • 移动班
    以知识点为单元授课练习,
    强化重点、难点、考点
版权声明

  1、凡本网注明“来源:建设工程教育网”的所有作品,版权均属建设工程教育网所有,未经本网授权不得转载、链接、转贴或以其他方式使用;已经本网授权的,应在授权范围内使用,且必须注明“来源:建设工程教育网”。违反上述声明者,本网将追究其法律责任。
  2、本网部分资料为网上搜集转载,均尽力标明作者和出处。对于本网刊载作品涉及版权等问题的,请作者与本网站联系,本网站核实确认后会尽快予以处理。
  本网转载之作品,并不意味着认同该作品的观点或真实性。如其他媒体、网站或个人转载使用,请与著作权人联系,并自负法律责任。
  3、本网站欢迎积极投稿。