随着经济的不断发展，人们的生活水平日益提高，住房作为家庭消费的大件之一，正逐渐从“生存型”向“享受型”转变。住宅不再是单纯意义上遮风避雨的场所，更多的是人们追求的一个健康、环保、舒适、安全的生活空间。于是“绿色住宅”、“生态住宅”、“可持续发展住宅”应运而生，为快步进入小康生活的人们树立健康的审美情趣，选择符合个性发展的生活空间，开辟了全新的视野。

    1.绿色住宅的内涵

    1.1  对绿色住宅的简单概括

    绿色住宅，是根据住宅建筑周围的自然、人文环境，综合运用生态学、建筑学的基本原理以及现代科技手段，合理安排、组织住宅建筑内外空间与系统内其他相关因素之间的关系，使其成为一个有机的统一体。同时具有良好的室内气候条件和较强的生物气候调节能力，为人们居住生活提供舒适的环境，使人、建筑与自然生态环境之间形成一个良性循环系统。它代表的是多功能、环境好、科技含量高而又可持续发展的人居建筑设计理念，让居住建筑共生共融于地域的自然生态平衡系统中，与自然共同自由自在健康的成长，它既适应地方生态而又不破坏地方生态，还具有节地、节水、节能，改善生态环境、减少环境污染，延长建筑物寿命等优点，和无废无污、高效和谐、开放式、闭合性良性循环的特征。

    1.2  绿色住宅的几个要素

    根据可持续发展理论与生态学原理，结合住宅建设特点，绿色住宅在设计和建设中要符合以下要求：

    1.2.1  能源系统

    绿色住宅的能源系统建设，重点应放在建筑节能、常规能源系统优化与绿色能源（如太阳能、风能、地热能等）利用三个方面。

    在建筑节能方面，总能源放在维护结构的保温、隔热上，使建筑节能满足国家现行标准。常规能源系统建设必须优化，应避免因多种能源结构形式的重复建设而造成浪费，应充分利用绿色能源。（由于存在技术与经济方面的问题，绿色能源的利用要因地制宜，选择适合本地特点，且性价比较高的技术与产品。） 室内装饰和装修设计要考虑到资源的综合利用和节能问题；要充分考虑室内空间的承载量和通风量，提高室内空气质量。要使房间拥有充分的空间，来容纳大自然的光线与色彩，巧用自然光源，减少电耗，创造质朴、自然情趣的生活环境。

    1.2.2  水环境系统

    水是绿色住宅建设的灵魂。因此，水环境系统的建设应放在节水、水的重复利用与水环境系统集成三个方面。

    根据国家节水条例及节水型城市必备的条件， 在节水方面应重点加强节水器具的使用。在水的重复利用方面，重点应放在中水系统、雨水收集利用系统等方面；景观用水系统要专门设计并将其纳入中水系统一并考虑。水环境系统的建设目标应符合以下两个基本要求：一是小区的整体节水量应能达到30％，二是各类水质必须符合国家标准。

    1.2.3  气环境系统

    在我国现行的环境规范中，对住宅小区的气环境尚未提出具体要求。但考虑到我国的住宅建设将要与国际市场接轨，绿色住宅气环境系统的建设应符合下列要求：一是生态小区的大气环境质量应能达到国家二级标准；二是小区的所有住宅80%以上的房间应能实现自然通风，以保证主要居住空间空气新鲜，防止室内潮湿与霉菌滋生。

    1.2.4  声、光、热环境系统

    在声环境系统中，建设重点应放在住宅室内、外的噪声源的控制上，使住宅噪声等级符合国家的有关标准。在光环境系统中，建设重点应放在自然采光和节能灯具的使用上，应尽量利用自然光进行室内采光，防止光污染。在热环境系统中，建设重点应放在采暖、空调、生活热水三联供的热环境技术的使用上，并应结合小区建设实际情况，合理地利用太阳能、风能或地热能等绿色能源，作为小区采暖、空调的热、冷源。

    1.2.5  绿化系统

    与我国目前住宅小区绿化建设相比，绿色住宅的绿化系统更强调其生态功能。因此，它的建设重点除应满足绿化率（>40%）、种植保存率与优良率、植物配置的丰实度、植物种类等指标要求外，更应注重绿化系统的防晒、防尘、降噪、通风、水土涵养、空气保湿等生态功能的建设。应减少硬质铺地，加强垂直绿化。在强调“以人为本”的同时还要让每花的一分钱都物有所值。

    1.2.6  废弃物管理与处置系统

    绿色住宅的废弃物管理与处置应遵循资源化、减量化、无害化原则。小区垃圾的收集、处置率应达到100%，回收利用率应达到 50％，各种垃圾处理、处置措施应配套、齐全。小区内垃圾可在小区内处理，有条件的地方应充分利用城市垃圾处理设施。实行垃圾分类收集，并由小区就地进行无害化处理，从而最大限度地实现垃圾的减量化、无害化、资源化。

    1.2.7  绿色建筑材料系统

    传统的建筑材料在生产、运输和使用过程中，不仅要消耗大量的资源和能源，而且污染非常严重，破坏生态环境。绿色住宅是以协调于自然为宗旨，它应该大量采用更适合人类生存，更有利于人类健康的新型建材，又称为绿色环保型建材。它主要包括新型墙体材料、新型防水密封材料、新型保温隔热材料和新型装饰材料。如采用生物材料、复合材料、轻质材料等。和传统建材相比，绿色环保性材料不仅可以降低自然资源和能源的消耗，而且使大量工业垃圾得以重新利用，既可以减少环境污染，又利于人体健康，且有助于改善建筑功能，起到防霉、隔音、隔热、杀菌、除臭、防射线、抗静电等作用。

    2.我国绿色住宅的现状

    从20 世纪90年代至今，在我国虽然有一些房地产开发商纷纷打出绿色住宅或绿色社区的招牌，但仔细看来，却发现他们并未真正达到“绿色”的标准。甚至相当一部分只是一种商业概念的炒作。可以说，目前我国绿色住宅仍如一个初生的婴儿，处于发展的初期阶段，在理论、设计方法及管理机制等方面还不够成熟。而在一些西方发达国家，自从1971年联合国教科文组织发起《人与生物圈计划》以后，就开始注重绿色住宅的发展，并得到了推广。造成我国与发达国家之间这种较大差距的原因是多方面的，除了与我国房地产市场开放较晚外，还与以下几个原因有着一定的关系：

    2.1  政府相关政策制度还不健全完备

    虽然我国自从1998年开始实施货币化分房政策以来，商品房市场取得了很大的发展，住宅建设的总量达到了一定的规模。但是，总体来说仍处于高速增长向质量提升的转型期，因此对于绿色住宅的一系列评价标准、实施准则等还在制定当中，这在一定程度上影响了实际操作的规范性。

    2.2 房地产企业在绿色住宅在认识上还存在误区

    绿色住宅是一个涵盖面很广的系统工程，涉及到住宅产品的设计、建设、消费和管理服务全过程。而目前，许多房地产企业对它的认识仅片面地停留在其中的一个或几个方面，甚至简单地认为“绿色＋住宅”就是绿色住宅，从而一味地追求绿化，忽视了绿色往宅的真正内涵。

    2.3  消费者的对绿色生态住宅的意识不强

    这一方面由于我国相当一部分消费者的收入水平还不是很高，对住宅的需求仍停留在“居者有其屋”、“厨卫齐全”等初级阶段；另一方面，由于受传统消费习惯的影响，大多数消费者对绿色住宅的认识还不充分，只停留在字面的意思或云开发商所云，并没有从自我做起，处处注意节能、环保，也就影响了绿色住宅的运营和推广

    3.绿色住宅发展对策及支持要素分析

    倡导绿色消费，发展绿色住宅，对我国经济社会的可持续发展有着重大而深远的意义。作为一种全新的生活理念和消费模式，有一个推广、普及和实现的过程。要使绿色消费由时尚成为社会主体消费模式，不是一朝一夕的事，必须由开发商、消费者、政府三方互相配合，共同推进。

    3.1  开发商

    3.1.1  开发商的顾虑

    在生态价值观念还十分脆弱的情况下，效益回报大于前期投入是生态住宅得以存在的重要理由。但是现阶段高标准的生态住宅建设需要的前期费用太高，而利益回收速度又相对较为缓慢，更为重要的是，用于生态设施方面的投资所带来的回报并不一定能够装进以赢利为目的的开发商的口袋，而多由使用者和社会所分享。这使开发商望而却步或觉得力不从心，所以价值观念和经济效益问题仍然是困扰生态住宅发展的重要因素。

    3.1.2  开发商的市场策略

    开发商应进行绿色住宅建设的创新，积极开发绿色住宅市场，主动引导市场需求。市场经济下不单是由消费者需求带动开发者的供给，更为核心的是由开发者主动寻求产品市场，制造产品市场。树立绿色生态意识，倡导绿色经营（绿色经营是以谋求企业、环境、社会的和谐、均衡与共生为目的，提供能满足消费者需求的产品与服务，并且可以带来利润及可持续经营的经济过程）。

    在绿色住宅的营销中，很重要的一点是制定绿色住宅的销售价格，对于收入水平不很高的购买者来说，绿色住宅的市场需求有较大的价格弹性，理想的绿色住宅应同时具有突出的环保功能和可比价格，即具有较高的性价比。但与此同时价格也必须在开发商获得合理利润的基础上确定，因此需要在消费者和开发商两者所能承受的范围内达到均衡价格。

    3.2  消费者

    3.2.1  消费者要树立绿色消费理念

    消费者要树立全新的消费理念，崇尚绿色、崇尚健康的生活方式，并不断普及和强化环保意识、健康意识。消费者绿色环保意识的培养和强化是绿色住宅发展的推动力，它决定着绿色住宅需求的市场规模。目前，虽然我国消费者这方面的意识在不断加强（如对绿色环保家庭装饰材料等方面的需求），但总体上仍处于较低层次。甚至有人认为发展绿色住宅只是房地产企业的事情，而与自己毫无关系，因而也就难以从自我做起，节能减污，以保证绿色住宅的长久生存。

    3.2.2  消费者要明确绿色住宅带来的额外收益

    绿色住宅在原有产品性能的基础上增加了产品的环保性能，房产开发、工艺更新及开发过程的成本必然上升，这使得绿色住宅价格较普通产品高，形成溢出价格。但是绿色住宅建设的宗旨是为使用者营造节能、舒适、健康的住宅，使用者在日后的居住过程中将可以持续地省钱，购房者从中可获得额外的收益和效用。如太阳能的使用可以大大节省电、热等能源费用，节水系统提高了水的使用效率，节省水费支出等，这些收益将在长期的使用过程中得以体现。

    3.3  政府

    作为社会管理者，实现经济运作的调控管理者，政府也应有所作为。住宅产业绿色化、生态化方向的发展离不开政府及产业部门的力量推动。结合国外绿色住宅建设实践，我国政府部门为促进绿色住宅产业化应在以下几个方面做出更多努力。

    3.3.1  加大宣传力度，向消费者灌输“绿色”理念

    政府在宣传上，可以向消费者灌输绿色消费、绿色生态住宅消费的新理念，提高全民保护生态、保护环境的意识，崇尚自然、崇尚健康、崇尚节俭、适度消费的观念。2000 年11月，建设部住宅产业化促进中心在深圳召开了“环境、绿色住宅小区”发展战略及技术研讨会，会议就在我国推广绿色住宅产品的可行性、必要性，《绿色住宅导则》（草案）以及实行绿色住宅产品评定和认证的工作步骤进行了充分的研究与探讨。中国房地产业协会副会长顾云昌提出了“兴建绿色住宅，营建绿色家园” 的口号，指出绿色住宅是我国住宅建设的一个发展方向。政府与行业部门已达成共识，接下来应是后继工作的实施与措施的到位。

    3.3.2  加快制定和完善关于绿色住宅的评判标准和认证体系

    市场经济的一大特点就是要按照市场规则办事，可以说无规则就会导致无序和混乱，商品住宅市场也不例外。因此制定用来规范绿色住宅市场的规则就显得尤为重要，它是推进和规范绿色住宅建设的基础。

    西方―些发达国家已经分别成立了相关的认证机构和组织，如：美国的“绿色印章”、“能源之星”，加拿大的“环境选择”，德国的“蓝色大使”等。且把选址、节水、节能、绿色建材、室内环境质量、创新等方面的内容作为主要考核指标。根据我国的具体情况，政府也应该尽快制定一个包括绿化、光、气、声、热、能源、水、环卫、饰材等方面的认证标准体系。另外，这个标准应该是动态的。也就是说，这个标准要因时因地而异，且分为不同等级，而且对其认证也要实行动态考核制，而不是终身制。据了解，《中国生态住宅技术评估手册》是目前我国最权威的关于生态住宅的技术指导性标准。该标准从小区规划设计、能源与环境、室内环境质量、小区水环境、材料与资源等5个方面对居住小区进行全面评估，分为小区区位选址、小区交通、小区空气质量、可再生能源等27项内容和400余个“采分点”，参评项目在各方面和细节经专业机构的检测和专家的验收后，五个子项中，各子项得分需在60分以上，才会被认定为绿色生态住宅。

    3.3.3  给予开发绿色住宅的企业一定的政策优惠

    在开发利国利民的绿色住宅时，企业的开发成本势必会增加，从而也就影响了企业的经济效益，进而使企业产生一种抗拒心理。为此，政府在引导企业开发绿色住宅时，应采取经济、社会和道德等方面的激励机制调动企业的积极性，在税收减免和信贷资金上给予财政倾斜，使绿色住宅在取得社会效益和经济效益的同时，开发商和消费者都得到经济收益，调动开发商和消费者的积极性。优惠政策可以体现在扩大信贷规模，并给予优惠利率，也可考虑延长绿色住宅抵押贷款的偿还期限，甚至通过给予生态补贴等形式补偿开发企业的额外投入等方面。

    3.3.4  重视设计阶段的地方性和区域性理解，推广绿色生态住宅的成功案例

    目前，在绿色住宅的设计建设方面，许多城市结合地方性和区域性的特点，做了大量工作，取得了宝贵的经验。如 1992年浙江金华市提出了“金华生态住宅”的概念，其特点是地下设沼气净化池，屋顶覆土种植或蓄水养殖或设太阳能利用装量，墙面垂直绿化三位一体，既节土、节水、节能，又能取得较好的环境效益和社会效益。再如：我国第一个生态住宅小区“北潞春”住宅小区的设计，充分体现了建筑师在节能、节水、节地、治污、环保方面的独具匠心，也是成功的案例之一。这些成功案例应在全国范围内大力推广，并进行经验交流，同时，结合本地特点，设计出具有地方特色的绿色住宅小区。

    “绿色住宅”是一个新兴的、动态的和发展中的概念，它将随着社会的进步，技术的发展而日趋完美。当前中国的房地产业已经进入到理性发展阶段，已从开发项目之间的竞争，上升到企业之间的实力较量，尤其是生产力层面上的竞争，同时，随着人们对环境要求的呼声越来越高，都市人越来越向往人居与自然的和谐，“绿色住宅”走进人们的生活已是必然的趋势，因此，社会各方面应制定相应对策，迅速做出反应，促进绿色住宅健康快速发展。