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如何自我估算房产价格

2005-07-29 00:00    【  【打印】【我要纠错】

    房地产估价需要有丰富的经验和较高的专业水平。目前经国家考核认定的房地产估价师很少为个人服务。对于普通的购房者来说,如果仅仅希望做个大略的评估,不妨分两步走。

    首先需要确定评估的基准。在开始评估前,购房者不妨多收集几个近期发生的、地段类似、建筑结构相近的交易,以此对市场行情有个大致的了解。当然,查询大型中介的广告报价,对了解行情也有些帮助。不过,能够作为评估基准的数据,必须是现实的成交价格。

    其次,考虑以下三方面的因素对价格的影响。

    一是房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期,按照理论折旧率,混合一等结构房屋折旧期限为50年,每年的折旧率为2%;另外旧房的套型落后、功能陈旧,这同新建商品房无法相比,“三小”套型小厅、小厨、小卫扣减10%.此外,楼层对价格也产生影响,若1层和5层为基准价,2层和6层为-3%%,7层为-5%,3层和4层为+3%,若是楼顶则为-5%;而朝向如无朝南窗则为-5%.

    二是环境因素。环境因素既有自然的也有社会的,既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣的。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%,省、市重点中小学区的为+15%.

    三是心理因素。如果不在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房,如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房就会有难以逾越的心理障碍,心理因素为-8%。

延伸阅读:估算 房产 价格
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