摘要： 作者通过调查济南市住宅小区的整体情况，对济南市住宅小区的现状作了一个全面、科学的阐述和分析，对其发展进行了科学的预测，并对今后的房地产市场发展提出建议。

    关键词： 济南市住宅小区 整体情况 调查结果 现状及前景 建议

    一。整体情况

    （一）济南的区位优势

    济南市作为中国东部沿海经济大省－山东省的省会，是全省政治、经济、文化中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市，经济实力雄厚，发展速度快，房地产市场具备了腾飞的先决条件。济南也是东北亚经济圈和环渤海地区的中心城市之一，是联系京津和沪杭的主要城市之一，在全国经济中的地位显著。济南的对外交通四通八达，道路网遍及全国，是国内交通枢纽城市之一。山东省的城镇体系战略将以济南、青岛为中心，以交通干线为轴线，形成东西部相互协作，共同发展的整体格局。在济南今后的发展中，与北京、上海的联系将持续加强，在跨省域的更大范围内发挥更加重要的区域中心城市的作用。

    （二）2004年1-3季度济南市房地产开发投资主要特点分析

    完成房地产开发投资68.3亿元，同比增长9.1%.其中，住宅建设投资59.5亿元，增长17.1%；办公楼投资1.4亿元，下降54.8%；商业营业用房投资5.2亿元，下降5.5%；其他投资2.1亿元，下降36.4%.

    （1）投资结构向适合市场需要的方向调整。商品住宅仍是房地产投资重点。全市住宅空置面积29.3万平方米，同比下降38.2万平方米；办公楼空置面积5.5万平方米，增长71.9%；商业营业用房空置面积2.9万平方米，增长70.6%.
    （2）新开工面积与土地开发面积均呈下降态势。我市房地产开发施工面积700.3万平方米，同比增长7.2%；新开工面积205.2万平方米，下降19.5%.施工面积中，住宅施工584.9万平方米，增长10.1%；新开工面积178.7万平方米，下降18.1%.土地开发投资额0.8亿元，下降90.9%；土地开发面积31.3万平方米，下降 72.1%.
    （3）商品房销售势头良好。我市商品房屋销售面积140.8万平方米，同比增长16.1%；其中销售给个人134.2万平方米，增长22.0%.住宅销售面积130.3万平方米，其中销售给个人126.7万平方米，同比分别增长10.2%和17.9%.
    （4）房屋的品质、科技含量、生态环境和人文价值等大为改善，房地产流通领域的中介服务及售后的物业管理等也上了一个新台阶，完整的房地产市场体系基本形成。
    （5）房地产开发企业较去年同期减少20个。针对房地产投资增速下降的原因，有关专家分析认为，部分房地产开发企业已开发项目基本完工后，目前正处于市场调查和项目决算阶段，完成投资相对较少。其次，新开工面积和土地开发面积等先行指标的下滑也是一个原因。据了解，截至9月底，房地产新开工面积为205.2万平方米，同比下降19.5%；而住宅新开工面积也比上年同期下降了9.8个百分点。

    （三）济南房地产市场发展火爆

    近年来，山东济南的房地产市场出现了前所未有的火爆局面。据相关部门统计，济南市目前正在开发和销售的楼盘80％都已售出，在过去的一年里，济南市的房价平均涨幅达到每平方米400元左右。2003年住房销售额55.5亿元。比上年增长44.2％，其中个人购买 52.5亿元，增长55.8％，全部房屋销售额59.5亿元，比上年增长45.5％，其中个人购买54亿增长57.7％。市场形势的骤然升温，除房改等政策的影响外，主要是政府旧城改造规划的拉动作用。济南市计划利用5年的时间，完成二环以内重点项目的改造，建设一批规划合理、设计新颖、配套齐全的大型住宅社区，因此也吸引了大批投资者。大量投资者的进入拉开了市场竞争的架式。与北京、上海深圳等特大城市的饱和状态相比，济南的住宅档次及规模有很大的提升空间。

    二。调查结果

    （一）  济南市区域房地产市场特点

    （1）北部地区——曙光初见的地方

    北部地区指济泺路以东，东二环路以西，经二路及大明湖以北的广阔地区，本地区基础设施及环境条件一般，老式住宅及工厂较多。传统观念上这里不是非常适于居住的地区。但随着近年开发量的加大，环境已有相当大的改观。

    本地集中了高中低各类档次项目，大明湖北部是中高档住宅区，往北则是中低档的经济适用房和旧村改造项目区。大明湖周围的两个项目，大明翠庭和金冠花园由高层和小高层住宅组成，是本地区档次最高的项目，也是济南市借助大明湖景色提高项目形象最多的两个项目。应该说两项目在景观、视野、配套及环境绿化方面均非常有特色，是济南市不可多得的高档高层住宅项目。但从市场反映来看，效果不是很好，虽然原因是多方面的，但价格定位与产品定位的错差及策划者对于市场把握的不准确是显而易见的。北部的湖滨苑、荷花园、泉星小区、龙岱花园应属中档项目。尤其新建项目泉星小区，总规划建筑面积27 万平方米，以泉为主线展现各个社区单元，以植物为分隔线形成相对独立的居住环境，融现代设计、生态环境、物业管理和配套设施为一体，是北部新建项目中规模最大的一个，也是济南市屈指可数的规模社区之一。其他项目如水晶花园、建工柳苑、柳云小区、水屯小区、水园小区、芙蓉花园、石桥小区、华洋新苑、板桥小区、南全福庄改造区、福鑫园等均属经济适用住宅。虽然单个项目的规模比较有限，但总体规模却非常可观，在济南市经济适用房市场中占有一席之地。

    本地区客户群以当地为主，借助较低的价位和较便利的交通，吸引了西北部、东北部和其他地区的大量客户。但北部在市民中的传统的环境不好的形象并没有得到根本的改观，因此，价位较高的项目在吸引其他地区的较高消费能力的客户时，具有一定的难度。所以北部的小型项目做好自己的环境和产品就显得非常重要。本地区多开发一些价位适中，小而精，品质优良和中小户型的房子，在市场上是会被广泛欢迎的。要注意不要完全的模仿和抄袭，要在适合大众需要的基础上，有所创新，并能在将来社会发展的情况下，产品不显得落伍，为消费者考虑周全。

    （2）济南西部楼市日益升温

    由于历史原因，长期以来济南市区东西经济发展不平衡。有人曾说，跨过大纬二路往西，就像到了济南的“第三世界”。随着政府对西部城区的整体规划和建设，及一些大盘、新盘的出现，如今西部新城区的雏形已逐渐形成。

    西部片区的典型住宅样本项目是阳光100国际新城、外海。西子城市花园。

    西部片区的市场特点是：
    （1）高性价比楼盘增多。以前西部的普通住宅以中低档楼盘居多，平均价格约为2000元／平方米。近两年来，西部陆续出现了一些档次高，价格合理的高性价比楼盘。如外海。西子城市花园均价为2200元／平方米，阳光100国际新城均价为3000元／平方米。
    （2）客户以工薪阶层为主。中档楼盘的购买者以科技公司的高层和大专院校的教师为主，他们主要看中的是阳光100国际新城、外海。西子城市花园优美的环境和优良的品质，但这部分客户所占比率比较低。西部片区大部分楼盘价格并不高，购买者以工薪阶层为主，他们主要看重住宅的实惠。
    （3）开发商拥有产品创新能力。2001年，阳光100国际新城的出现，为西部城区的发展注入了鲜活的力量。从大盘风采到国际大师的倾情打造，从火爆热销到频繁出新的推广宣传，都给西部乃至整个济南楼市带来不小的震撼。而外海。西子城市花园以倡导“江南民居文化”而标新立异，独具一格，与现在充斥市场的“欧陆风”形成鲜明的对比。

    （3）东部房价上涨

    目前东部商品房价格一路攀升，几乎一天一个价，一个月的平均涨幅在20% —40%.枫润山居和三庆都市新城是东部地区为数不多的经济型商品房。去年枫润山居销售的平均价格为2100元／平方米左右，如今已涨到3000多元／平方米左右，增幅超过40%.除此之外，地处经十东路旁边的中润世纪城，是省城东部地区数一数二的大楼盘。去年年初该楼盘进行内部认购时，房屋均价为每平方米３０００元左右，但现在销售人员对外报价起价一律在每平方米4000元以上。而紧靠齐鲁软件园的雅居园、大学科技园、黄金时代等楼盘的销售情况也是一路飘红。二环路以东尤其从花园路以南至经十东路以北这一区域，商品房涨幅均在20%以上，个别规模大、配套好的楼盘涨幅更大。许多开发商看到这个难得的市场商机，有的干脆不卖期房，只卖现房。

    （二）“普通商品住房”供需两旺

    在我市商品住房交易件数、面积、金额三项指标保持34% ～57%的高增长情况下，“普通商品住房”成交件数尚能达到88.8%，足以证明我市2004年“普通商品住房”供应基本满足了市场需求，这是其一。其二，从成交商品住房的户型来看，不超过130㎡的中小户型占商品住房成交总件数的72.5%；其中70～130㎡之间的户型最为市场所认可，占 64.3%.从这个意义上说，适合普通居民改善居住条件的户型也基本满足了市场需求。另外，从购房抵押情况来看，居民在购买商品房时，大部分是采用贷款购买的方式，这其中虽然有居民购房观念在逐步改变因素的影响，但也说明目前市场上供应的“普通商品住房”户型面积偏大，居民的经济承受能力还达不到购买大户型的条件，市场还是应该以70～130㎡左右的"普通商品住房"为主。

    （三）  多层占据市场主导地位，高层、小高层成倍增长

    在济南市商品住房市场上，多层、高层和小高层楼房的销售量比例出现变化。2004 年，我市销售的多层楼房所占商品住房销售总件数的比重为66.70%；高层、小高层商品住房同比增长3.5倍；占商品住房成交总量的33.3%.但是，买一套高端高层住房的平均价格是多层住房的两倍多，不是一般居民家庭所能承受的。多层与高层、小高层两者价格与销售量上形成的对比，从一个侧面反映出我市住房市场各类住房有效需求的“质”“量”辩证关系。

    三。现状及前景

    （一）楼市全面盘活，房价整体上升

    2002 年的概念多，新事物多：国际化生活、水景住宅、小户型、IBO等；2003年的利好多，产品线完整：新兴商业模式，酒店式公寓、省直房上市等。的确， 2003年不仅各种概念依然轰市，营销手段有了可喜的变化，而且多元产品的完整、市场业态的融合，使得济南楼市的开放和发展具有真正的意义。2004年，整个楼市全面激活，各类交易热潮不间断，由此也必将促使房价整体上扬。

    （二）  投诉上升的不可避免

    大量的无证房已说明整个市场的规范化程度。计划经济、专营权的痕迹附身在无证房上，包括一些产品质量有问题，承诺配套不到位的开发商，投诉难免，纠纷难逃。2005年，对政府，对开发商，对媒体，住宅消费的投诉纠纷都是无法回避的问题，是绕不过的坎。

    （三）  新盘不多，还是大盘唱主角

    2002年一批大盘上市，阳光100、中润世纪城、外海西子花园等，这些外来者开始改写济南房地产历史；2003年伟东新都、三箭吉祥苑等大盘开唱，与2002年的排头兵们共舞，齐做主角；2004年的新盘不多，大盘们的二期、三期依然继续，2005年它们依然是主流。

    （四）  中小户型受宠，个性化产品受宠

    2003 年的黄金时代推出的小户型，虽是期房，却大受市场追捧，认购涌跃，开心了开发商和代理商。而放眼整个楼市，中小户型的楼宇却非常少，数码港、锋尚 SOHO，青年居易悄然而立。但据调查，大量的单身族需要房子，单身公寓、青年群体住宅是市场的期待；而约70％的拆迁及购房户并不需要120平方米以上的房子，一般的家庭（一家三四口人）90平方米足亦！

    2004 年，80～120平方米是主力面积，2005年还是主力。而50～70平方米的个性化楼宇能弥补市场的空白，而受市场的宠爱。2005年，同样被宠爱的还有个性化的中小楼盘。泉印兰亭的小桥流水，不仅是做概念，还身体力行，它的热销成了济南个性化楼房的典型。关注产品的个性化，关心消费者需求是中小盘的出路。个性化不能仅成为产品的一件漂亮外衣，还要内容的个性化。

    （五）  高档住宅楼不寂寞

    前些年，由于面积大、总房款上升，高档住宅楼不受市场的欢迎，但是市场永远在变，需求才是最真。2005年的高档住宅楼市不会寂寞。别墅、小高层等高档住宅项目将会令人刮目，无论是名称，建筑外形，还是产品品质都有一个大的提升，并且少数产品完全可与一类地产市场的中高档产品媲美。

    （六）  西北部楼市后来居上

    2004 年，东、西两大板块竞相比靓，辉映整个楼市。纵观之，两个特征明显：南部楼盘以千佛山、英雄山、燕子山等山景文化和清新空气为道具；东部楼盘以山大、山师、高新技术等学府和教育为道具，并形成强大依托。据调查，几乎百分百的购房者都持着住东不住西，住南不住北的观点。虽是老观念，却也是事实。虽然 2002年西部有阳光100、外海西子，新世界阳光等大盘托市；2003年，信莱艾菲尔以钢结构、齐鲁花园以大奖惊市，西部楼势还是逊于东南区块，其实缺的还是历史文化的积淀，以及商业大氛围；北部楼市主力军是天建系列楼盘，安扎在无影山一带，声势更弱。主要原因还是如此。与西部相比，北部的营销乏力，还有地段火候的把握不力。

    2005年，西北部力量蕴积，除原有大盘，以现代城市花园为代表的高品质楼和文化盘将浮出水面。质高价不高是市场的最爱。西北版块必然与东、南楼群平起平坐。

    （七）  大户型和无证房空置严重

    2005年的消费者将更成熟。产品的质量、开发商的品牌实力，企业的行为规范都是关注的要素，挑选的余地多了，见识长了，自然就理性。2005，大户型和无证房的空置不是一个小数。

    （八）  品牌塑造年，拍卖声不断

    济南的土地拍卖自2003 年开始。第一次拍卖，信莱房产震动了楼市；第二次拍卖在12月23日落下槌声，拍卖成交的企业中第一次出现外地开发商的身影。2005年国土拍卖声将不间断，高手也不断涌现。拍卖是市场化的产物，也成为开发商实力较真的一种手段和作派；品牌也是市场化的产物，是企业实力的另一种表现，但更具有杀伤力。以国土拍卖和住交会齐鲁军团的表现为分水岭，济南地产开始走向市场化，2005年，应是开发企业的品牌塑造年，品牌地产企业亦将现身于齐鲁大地。

    （九）  开发楼盘中引进中水处理技术

    这种技术虽然先进，但过去由于认识上的问题，济南很多先进的住宅小区并没有采用，中水处理可以说在济南几乎是一个空白。这次济南大幅度调高水价，使更多的房地产开发企业认识到利用这项技术的重要性。在一片水涨声中，济南已经有更多的房地产开发企业开始在楼盘重引进中水处理技术。可以预见，中水技术设备将成为今后济南住宅小区建设必不可少的一项科技投资。

    四。我们的建议

    我们的建议是采取措施，促进房地产市场的均衡发展。

    （一）对于房地产开发企业而言，应该进行可行性研究，避免盲目上项目；降低对开发利润的过高期望；做好售后服务和物业管理。

    房地产开发商在面对市场竞争时的综合素质有待提高。如开发商与消费者的沟通能力和沟通方式，开发商对市场的预见性等方面都应该提高。开发商在开发和设计前多搞市场调查，听听消费者的意见，特别在进入装修阶段后，可针对客户要求实施区别化的装修形式或由消费者参与设计。另外，开发商也应该多利用现代科技以节约原材料，搞规模建设以降低成本，开发商应向消费者公布成本和利润表，最终让消费者受益。

    （二）对于政府而言，要加快住房及相关制度改革；加大力度培育个人住房消费市场；应加大宏观调控力度，对乱收费，乱摊派现象加以有效制止；拓宽融资渠道，多方筹集资金，解决资金不足问题；大力推行安居工程，使建造经济适用房渐成气候；健全和完善房地产法律体系，加大管理力度。

    消费者 对政府促进房地产市场发展方面期望值较高。特别表现在要求政策和法规的透明度更高一些；监督房地产开发商的质量，定价和销售，促使房地产业进入微利时代；组建由政府出面的一条龙售房服务机构和相关措施，以保护消费者的利益。