原因：

（1）穿墙（地）管道周围混凝土浇筑困难，振捣不密实。

（2）没有认真清除穿墙（地）管道表面锈蚀层，致使穿墙（地）管道不能与混凝土粘结严密。

（3）穿墙（地）管道接头不严或用有缝管，水渗入管内后，又从管内流出。

（4）在施工或使用中穿墙（地）管道受振松动，与混凝土间产生缝隙。

（5）热力管道穿墙部位构造处理不当，致使管道在温差作用下，因往返伸缩变形而与结构脱离，产生裂缝。

治理措施：

（1）对于水压较小的常温管道穿墙（地）渗漏水采用堵漏法处理：沿裂缝剔成八字形边坡沟槽，采用水泥胶浆将沟槽挤压密实，达到强度后，表面做防水层。

（2）对于水压较大的常温管道穿墙（地）渗漏水采用下线堵漏法处理：沿裂缝剔成八字形边坡沟槽，挤压水泥胶浆同时留设线孔或钉孔，使漏水顺孔眼流出。经检查无渗漏后，沿沟槽抹素浆、砂浆各一道，待其有强度后再按1）堵塞漏水孔眼，最后再把整条裂缝做好防水层。

（3）热力管道穿内墙部位出现渗漏水时，可将穿管孔眼剔大，采用埋设预制半圆混凝土套管进行处理。

（4）热力管道穿外墙部位出现渗漏水，修复时需将地下水位降至管道标高以下，用设置橡胶止水套的方法处理。