三、综合分析题（共20小题，每小题2分。每小题的普选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错途不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

　　（一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划在某市投资开发一大型房地产项目，委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）进行全程营销策划，乙公司在可行性研究之后认为项目是可行的，且将目光瞄准在老年公寓上。

　　81．乙公司的项目定位属于（ 　）。
　　A．产品定位
　　B．形象定位
　　C．客户定位
　　D．功能定位

　　82．在进行项目的市场调查研究和项目定位时，所起作用最大的专家是（ 　）。
　　A、房地产行情分析专家
　　B．建筑设计专家
　　C．社会观察分析专家
　　D．城市经济观察专家

　　83．假设该项目是在符合法律、法规和土地利用限制条件下进行的，那么决定该项目可行还必须满足（ 　）。
　　A．自然可行
　　B．规划可行
　　C．财务可行
　　D．技术可行

　　84．若该项目总建筑面积为200000㎡，固定总成本为2亿元，单位变动成本为1500元㎡，销售税费率为15％，目标成本利润率为25％，那么该项目实现目标利润的销售价格为（ 　）。
　　A．2941元/㎡
　　B．3125元㎡
　　C．3676元/㎡
　　D．3922元/㎡

　　85．该项目刚进入市场时采用的撇脂定价策略，但一段时间以后，销量迟迟上不去，在征得甲公司同意以后，乙公司决定进行价格调整，此时可运用的策略有（ 　）。
　　A．难点户型的均价调整
　　B．难点户型层差和朝向差调整
　　C．难点户型的重点推荐
　　D．难点户型的总价提高

　　86．由于该市的老年公寓很少，且60岁以上老年人占全市总人口的12％，为此乙公司给项目拟定的宣传语为“爱他就买它”，并运用了许多推广策略，那么在预热期的推广策略主要是整个项目的（ 　）。
　　A．广告推广
　　B．活动推广
　　C．关系推广
　　D．形象推广

　　（二）甲集团是某地区啤酒行业巨头，欲涉足房地产开发行业，为此，甲集团专门成立了乙房地产开发公司。2004年3月，乙房地产开发公司参加拍卖活动在某省会城市取得了一块土地。该土地位于市中心，面积10000㎡，规划用途为写字楼。乙房地产开发公司因缺乏房地产开发和营销经验，与丙房地产经纪公司签订了营销代理协议。丙房地产经纪公司的市场调研显示：该土地位于中央商务区，周边聚集了众多高档写字楼，并有两个大型购物中心和两个四星级宾馆。

　　87．根据乙房地产开发公司的情况，在选择销售渠道时，最不宜采用（ 　）。
　　A．零级渠道
　　B．窄渠道
　　C．一级渠道
　　D．独家分销渠道

　　88．丙房地产经纪公司与乙房地产开发公司签订营销代理协议后，宜在（ 　）开始介人。
　　A．项目策划与地块研究阶段
　　B．产品规划设计阶段
　　C．营销推广阶段
　　D．销售和物业管理阶段

　　89．乙房地产开发公司在取得地块后，若委托丙房地产经纪公司对该项目作详细可行性研究，则丙房地产经纪公司进行详细可行性研究的内容包括（ 　）。
　　A．项目市场需要和竞争分析
　　B．项目成本估算
　　C．甲集团现金流分析
　　D．项目营销推广方案

　　90．丙房地产经纪公司在进行项目竞争分析调研时，主要包括（ 　）等。
　　A．区域内四星级酒店客户调研
　　B．区域内高档写字楼的租金水平和空置率调研
　　C．区域内交通便捷度调研
　　D．区域内大型购物中心市场价格水平调研

　　91．丙房地产经纪公司在产品定位阶段，结合市场调研资料向乙房地产开发公司提出许多建议，下列建议中正确的有（ 　）。
　　A．鉴于项目地处中央商务区，高档写字楼聚集度高，可定位于高档写字楼，并在设计上突出自身特点
　　B．调查发现，周边高档住宅畅销，可配套修建高档小户型住宅
　　C．针对目标客户中，小型律师事务所、会计师事务所、设计咨询事务所、估价师事务所等所占的比例较大的情况，可将写字楼按目标客户的需求进行规划
　　D．建议开始进行广告宣传吸引客户

　　（三）某房地产经纪公司在某城市开设了二十多家连锁店，各连锁店之间房源和客源信息使用计算机联机系统进行统一管理，实现资源完全共享。业主王某在该房地产经纪公司的甲连锁店登记一套二手房拟出售，甲连锁店房地产经纪人李某接待了他。
　　92．该房地产经纪公司房源信息的共享方式是（ 　）。
　　A．私盘制
　　B．公盘制
　　C．MLS
　　D．分区公盘制

　　93．张某通过报纸广告得知上述房源信息，到甲连锁店查询。李某负责接待，此时正确的做法有（ 　）。
　　A．迅速安排张某同王某见面洽谈
　　B．带领张某看房，承诺可以帮助把房价压低一些，要求分成
　　C．认真了解张某的购房要求，并将其资料作为客源信息录人计算机
　　D．为防上张某“飞单”，与其签订书面委托决议，并明确服务范围、委托条件和佣金标准等

　　94．张某很喜欢该套房屋，但对售价一时拿不定主意，此时房地产经纪人错误的做法有（ 　）。
　　A．提供近期类似成交案例价格供其参考
　　B．为促成张某下决心，声称自己是注册房地产估价师，表明业主报价低于市场价格
　　C．叫同事及时不断打电话称有客户要求看房，报价接近业主价格，造成竞争激烈的假象，促使其下决心
　　D．适时介绍该房屋的环境、交通条件及生活配套设施等优点

　　95．在该房地产居间业务中，房地产经纪人的道德风险主要有（ 　）。
　　A．李某代收到张某的首期房款后不辞而别
　　B．见买方很喜欢该套房屋，顺势抬高房价，要求与王某平分差价
　　C．某提供假身份证
　　D．私下促成该笔业务，佣金归己

　　（四）甲房地产经纪公司开业后，赵某委托该公司出租乙房产，随后钱某来到该公司要求承租乙房产。

　　96．下列说法中正确的是（ 　）。
　　A．赵某是乙房产的所有人
　　B．赵某是甲房地产经纪公司的客源
　　C．钱某是甲房地产经纪公司的客源
　　D．赵某不能再委托其他房地产经纪公司出租乙房产

　　97．甲房地产经纪公司在接待赵某时，应该（ 　）。
　　A．了解赵某的真实意愿
　　B．对赵某进行资格甄别
　　C．与赵某签订委托协议
　　D．了解赵某的消费习惯

　　98．甲房地产经纪公司为了避免赵某、钱某私下成交，应当（ 　）。
　　A．始终不安排赵、钱见面
　　B．要赵某交一笔风险金
　　C．与赵某签订委托着房协议
　　D．与钱某签订委托看房协议

　　99．若赵某接到丙房地产经纪公司人员电话，称已按其开出的条件将乙房产出租给钱某，则说明可能存在的情形是（ 　）。
　　A．甲房地产经纪公司有人违背职业道德，将房源信息外泄
　　B．甲、西两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是公盘制
　　C．甲、丙两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是私盘制
　　D．丙房地产经纪公司盗取了甲房地产经纪公司的信息

　　100．甲房地产经纪公司在该业务中，可能遭遇的主要风险是（ 　）。
　　A．操作不规范引起的风险
　　B．房地产经纪人的道德风险
　　C．客户的道德风险
　　D．地震、火灾等造成房源损失的风险

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