工程建设其他费用、预备费、建设期利息、辅底流动资金的组成与计算

　　－监理投资第二章第四节

　　前言

　　《监理投资控制》第二章即将结尾，最后一节，教材将几个重要知识点纳入其中，故第四节的可考性进一步增加，且可以融入计算题目。笔者之前提到，工程建设其他费用可能是建设投资中占比最大的，很多款项也很值得研究，只是我们作为监理人，不必研究过深，故笔者在阐述过程中，主要围绕考情做分析，当然也会尽可能的将原理阐述清楚。

　　第四节工程建设其他费用、预备费、建设期利息、辅底流动资金的组成与计算（一）

　　知识点一：工程建设其他费用

　　一、知识点描述

　　篇幅略长的一个知识点，每年都会有试题，不过考点几乎集中在“与项目建设有关的其他费用”中，不要觉得这是一句废话，面对大篇幅，多分类的知识，命题人更喜欢围绕标题出题。

　　二、本知识点的考点：土地使用费；与项目建设有关的其他费用；与未来企业生产经营有关的其他费用。

　　1.土地使用费

　　（1）历史考查：12年多选；

　　（2）最可能考查题型：各半；

　　（3）题型设置

　　■在农用土地征收中，征用耕地的补偿费用包括（）。

　　■征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的（）倍。

　　■征用耕地的安置补助费，为该耕地被征用前三年平均年产值的（）倍。

　　■每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的（）倍。

　　■取得国有土地的使用，使用费包括（）。

　　■给出案例背景，需征用耕地XX，被征用前三年的平均产值为XX、XX、XX元，人均耕地X，则耕地补偿费/安置补助费为（）。

　　（4）学习方法

　　工程建设其他费用中，土地取得成本是一笔非常大额的款项。我们现在房价之所以下不来，很大一定程度上是地价款难以下降，若追溯地价款的高低，这就要涉及土地财政；各级房地产市场的供需；国家、区域、省市的规划等因素，我们监理复习没必要触碰，笔者会在其他更贴合的考试辅导板块中，再讨论这个话题。

　　■耕地补偿费－俗话说，有土斯有财，剥夺了务农人员的经济来源，必然要合理客观的补偿，该笔费用十分神圣，不得疏忽。

　　▲土地补偿费－记住一个6～10倍，针对某宗农业用地的补偿。该笔费用最终归农村集体经济组织所有。

　　▲安置补助费－记住一个4～6倍，针对需要安置的人口数计算。根据安置情况，支付给集体经济组织、安置单位或个人。

　　▲地上附着物补偿费－顾名思义，水井、苗圃、种植草坪、灌木等等。

　　▲青苗补偿费－正处于生长阶段的农作物（抢栽的不算啊～）。

　　▲市郊菜地－种菜、养殖鱼、虾，鱼塘等。

　　我们这里其实还忽略了一个宅基地补偿问题，因为务农人员也要住有所居，当然，教材之所以没有具体谈及这个话题，一方面是因为该知识无需完整纳入监理考试，另一方面，我国目前还缺乏有关宅基地补偿的统一法律法规。

　　■取得国有土地使用费－我国土地归全体人民所有，当然土地所有权由国务院代为使用，所以开发商若要取得一块国有土地（建设用地），必将为其使用土地的行为支付一笔价款。

　　▲土地使用权出让金－提到出让，即为政府行为，俗称“政府卖地”，我们房价中，其实有过半成分是地价，在房地产估算角度，可以用楼面地价来衡量。经营性用地，通过招拍挂等方式出让。

　　▲拆迁补偿与临时安置补助费－拆迁这个措辞，用于教材并不适宜。我们讨论取得国有土地使用费，其实是建立在某一个模式之下，即“政府－开发商”或“政府－被征收人－开发商”两种模式下。

　　第一种模式，即为直接的一级土地市场，开发商向政府买地，如果开发商向政府拿了一块熟地，这里涉及的土地使用费用，包括土地使用权出让金、相关税费、城市建设配套费及土地增值溢价；

　　第二种模式，如果开发商向政府拿了一块地，该宗地上存在合法产权人，只是由于城市发展、规划，该地块由新开发商重新经营，那么土地使用费包括房屋征收补偿费、搬迁及临时安置费、停产停业损失费等。

　　故教材所谓的“拆迁补偿费”，实质上对应的是“被征收房屋补偿费”。

　　当然，我们在此处介绍了一些有关集体土地、国有土地制度，以及征收方面的知识，我们作为了解即可。

　　本期就这样尴尬的结束吧，因为好像也没有太多值得强调和回味的。下期，我们针对后续考点再做阐述、分析。