城中村的改造过程是一个复杂的系统工程。特别是建新村的同时，如何拆除大量的旧村，是最令人头疼的难题。虽然困难很多，城中村改造已得到佛山各区政府的高度重视，并进行大量的探索。特别是城中村改造工程最多，难度最大的禅城区，目前正酝酿制订城中村改造的政策和措施。
现状：
目前佛山五区由于城市化的发展水平不同，城中村呈现的形态差异很大，改造过程遇到的难题也不尽相同。
城市化水平越高 城中村数量越多
根据记者的调查，目前佛山各区均面临城中村的改造难题。城中村的数量和改造紧迫性，随各区城市化水平和土地资源的供应关系日益紧密。
“可以说，禅城区辖区54个村基本都属于城中村。”禅城区规划、建设部门有关负责人介绍，由于禅城区城市建设密度大，征地早，面积广，辖区绝大部分农村和城市地域隔阂早已消失，农村已成为城市范围的一部分。据了解，包括大豆村在内，目前，禅城张槎街道简村、石湾街道石紫等都已制定初步改造方案。[延伸阅读：专家：改造城市发展“痼疾”城中村 不能一拆了之]
由于南海城市建成区是以村镇形式逐步发展起来，各镇街的城中村数量难以统计，但仅在中心城区桂城就有南约、东二、石石肯等9大城中村片区，这些城中村都存在房屋破旧老化、布局混乱、市政配套设施不齐、人员混杂、治安环境差等一系列“通病”。
三水区城中村主要分部在三水区西南城区，包括张边、月桂等10个城中村。这些城中村多数是在改革开放后形成后，其主要原因是城市规划建设监管不到位，村一级组织对集体土地缺乏控制力，“农村居民”乱建房造成的。
高明区荷城街道有新墩村、棠美村等11个城中村。目前，高明区多数城中村属于全征地的城中村。而且大多数城中村处于“有新屋无新村”的状况，建筑杂乱无章、不少宅基地没有报批手续和土地证，属于“五无工程”。
专家和政府部门均认为顺德不存在城中村
李津逵是中国综合开发研究院城市经营研究中心研究员，他对顺德等农村城市化、城中村改造、旧城改造开展社会调查后结论是：“由于产业结构和城区形态的独特性，顺德并没有出现城中村。”顺德的产业对外来务工人员的需求量远没有中山、东莞等地的需求量大，由于没有市场需求因此城区附近农村的出租屋楼层都不高，城区村居内城中村无法形成规模。另一方面，顺德选择了以网络形态发展城区，整个行政区域由各小城镇组成，城市建成区扩张速度缓慢。顺德区内有关部门也认为：顺德区普遍显现出城市化程度不高，城市功能还不够完善，城市建设还比较薄弱的问题。顺德区的城镇形态在“一碗水端平”的前提下，难以凸现出哪个居村在城市管理上存在特别大的弊端。
管理：
环境恶劣治安恶化 业主外迁坐收租金
五区的诸多城中村，大部分是城市管理的难点，卫生恶劣，治安不好。大部分城中村物业均出租给外来人员成为治安管理的难点。
位于季华路与佛山大道交界处的简村，是禅城典型的城中村。10多年来，简村周边城市建设日新月异，但村里除了抢建的违法建筑越来越多，脏乱差却一脉相承。记者近日在简村旧村里看到，不少村民房屋都成为流动人口租住屋，“走鬼”摊档见缝插针在附近流动做生意。卫生环境与旁边的汾江路格格不入。一位仍未搬出旧村的老人陈伯说，以前村内都是同村村民，治安很好；现在外来人口越来越多，治安也恶化了。村民晚上经过这些出租屋前也提心吊胆。
高明区荷城街道有11条城中村。统计数字显示，目前，在城中村居住的总人数有22390人，其中外来人口占了大多数，共有18448人。高明区改造城中村的首个试点——荷城街道的岗头王村位于荷城街道办文华路以北，是高明区中心城区最早的城中村之一。村中已有建筑延续了高明区原有农村住房的肌理。而且大多数建筑物间距较小，有的只有十几厘米，采光和通风条件较差，而且因为巷道较窄，消防车无法进入。
佛山各区的城中村中，大部分的物业业主已经外迁，他们只把城中村中的物业当成出租屋，获得稳定收益。
改造：
城中村改造村民有喜有忧 利益有保障“拆旧”并不难
目前我市各区均在探索城中村改造方法。高明在城中村改造并不迫切情况下，加强了城中村的用地管理。高明区提出“固化旧村、引导新村集约化建设”的城中村改造和建设方案。防止旧村“拆旧建新”使“问题”建筑物继续“蔓延”。
禅城城中村改造问题最为复杂，难度最大，该区结合各村自身特点，提出可以是“一村一改造方案”，注重规划的科学性和前瞻性，为城市以后的发展留下空间。
而南海区目前正探索引入商业化来开发的模式，加快旧村的改造。顺德区从加强规划和为失地农民提供城市居民的福利保障着手，以避免城中村的出现。
三水区计划将通过西南组团中心轴建设来带动城中村改造工作。目前区规划分局正在积极配合区政府进行前期调查工作，着手做好城中村改造方案。
城中村改造，建新容易拆旧难。禅城区张槎街道简村村委会有关负责人介绍说，要进行城中村改造，须征得该村大部分村民的同意，这是一大难关。记者到简村采访了解到，当地许多村民一方面欢迎和支持旧村改造，以改变当地的环境；另一方面却又担忧拆除旧屋，没有租金收入失去经济来源。
像简村一样，建设村民公寓是佛山各地改造城中村的普遍做法。但据记者的调查，一些地方新的村民公寓建了起来，但旧村的拆除和改造，进展不大，办法不多，通过城中村改造整合土地资源的效应并不能显现。
但通过一些成功的改造个案分析，城中村改造过程中，如果确保村民的利益。“拆旧”也能做到。
2004年三水区在进行西南涌整治时，对当时的城中村——沙头村进行了拆旧建新改造工作。在拆迁过程中，三水区给予了国家政策允许范围内的优惠政策。如只要搬迁户在规定时间内进行搬迁，就可以每户免费获得安置小区内5平方米的居住面积；拆迁居民可以选择现金补偿、住进安置小区、产权调换这3种安置方式的任何一种；拆迁范围内的违章建筑物还可按照拆迁评估价的30％进行拆迁补偿等。三水区出台这些优惠政策，赢得了市民的支持和理解，90％以上的拆迁户都在规定时间内进行了拆迁。目前西南涌的拆迁户基本上都住进了安置小区，过上了全新的生活。
“拆旧建新”三大困难
一、资金困难
由于城中村改造涉及大量的拆迁补偿，因此比单纯的购地建房的开发成本要高许多。在没有获得政府的政策优惠时，通过市场化的运作吸引开发商参与改造工程，开发商获利并无保障，商机并不多。现在许多地方提出市场化运作推动城中村改造，但反响并不明显就是例证。
二、村民的利益无政策保障
村民的旧房难迁，涉及到最大问题就是利益。据调查目前城中村的业主大部分是全征地村民。他们在失去土地后，城中村的物业出租收入是最大收入来源和生活保障。要拆旧村，不解决村民的养老、医疗等社会福利和保障，以免其后顾之忧，拆旧建新就很难施行。
三、历史遗留问题难以解决
城中村形成的时间长，许多物业建设过程中，没有合法报建手续。许多是违反城市规划没有报建的违法建筑。对这些物业，是否拆迁补偿，或者如何补偿，政府和村民存在很大的争议。此外城中村内有相当一部分房屋是祖屋、祠堂等古旧建筑，而城中村居民传统意识不愿拆除它们。同时城中村内有部分房屋的业主是港澳台同胞，也给拆迁带来了一定的阻力。
禅城做法值得借鉴
在城中村最为集中的禅城区，目前正酝酿制订城中村改造的政策规范。他们思考问题的角度和解决拆旧建新的价值取向，不仅有典型的代表性，也值得各区借鉴。
以“建新”带动“拆旧”因地制宜“一村一方案”
根据市政府出台的有关旧城改造指导方案49号文，禅城区有关部门也相应制定、完善了旧城改造有关方案。禅城区旧城改造建设办有关负责人介绍，按照有关方案，禅城区城中村的改造必须服从城市的整体规划与布局，进行全面合理的科学规划。各城中村应在总体规划的框架下，坚持“村村有规划”。结合各村自身特点，可以是“一村一改造方案”，注重规划的科学性和前瞻性，为城市以后的发展留下空间。
针对目前存在的“建新容易拆旧难”，禅城区计划在推动“拆旧”工作上，学习珠海等城市的做法，争取成立由市、区两级政府组成的城中村实施改造领导小组，通过市区两级协调有关部门，共同参与、推动旧城改造。
据介绍，目前城中村“拆旧”主要有三个方式，一是结合城市改造、道路施工等市政工程，利用这些契机来改造旧村，减少拆迁量以及有关费用。例如环市大豆村，借用兆祥东路开通等市政工程契机拆旧建村民公寓。二是根据所制定的合力规划，根据财力、实际情况，按步骤进行，例如张槎街道简村；三是引入合作方，以优惠的政策吸引房地产开发商以及其他的集体、个人参与城中村的房地产开发建设。
禅城区旧城改造建设办有关负责人表示，无论是选择哪一种方式来对城中村进行改造，关键都是要将政府部分介入或者牵头进行科学有效的规划、制定合理的方案和完善的配套政策、最大限度保障村民利益三方紧密结合。
珠三角各地城中村改建方法
珠海：开发总量仅三成用于村民回迁
珠海市在城中村改造中吸引房地产商投资旧村改造，并提供优惠政策“拆一免二至三”，即根据旧村的区位、拆迁量，每拆1平方米的房屋，可免交2～3平方米建筑面积的地价，并减免相应的报建等费用，确保开发商获得25％以上的合理利润。开发商的开发总量中，1／3用于村民回迁，另外2／3作商品房经营。
旧村居民所有合法房屋按建成年份以1∶1至1∶1.2的面积比例进行补偿；拆迁期间旧村的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商补偿；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入规划、改造，土地升值收益由村集体、村民和开发商共享；集体经济组织改为股份合作公司，股份具体量化到旧村村民个人。
珠海市还在招标阶段引入“规划最优”概念，提升新建的新村档次。还决定3年内在城区不再新批房地产用地，为城中村改建腾出市场空间。城中村改建产生居民回迁房300多万平方米，另外还将产生近600万平方米商品房。
深圳：拆迁补偿实行货币补偿为主
2004年深圳出台《关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》（以下简称《决定》）以及《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（以下简称《暂行规定》）。
根据《决定》，对于未经报建或未按规定建设的建筑物，未完备土地审批手续的违法用地，视其是否符合城市规划和土地利用总体规划，责令限期改正、补办手续、罚款、没收非法所得，直至拆除违法建筑，收回用地。
《暂行规定》写明，拆迁补偿安置费用由城中村改造项目建设单位承担，拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。建设单位与被拆迁人要依法签订拆迁补偿协议。居民的被拆迁物体已经有了租赁、抵押和担保法律关系的，不影响拆迁，补偿问题由当事人协商后以书面形式确定。
城中村改造拆迁补偿实行货币补偿为主。《暂行规定》规定，城中村改造拆迁补偿实行货币补偿为主，对村内居民住宅可以实行产权置换方式补偿，或者采取货币补偿、产权置换补偿二者结合的方式。以产权置换方式补偿住宅的，补偿给居民的房地产面积原则上不得超过每户480平方米，超过面积的合法部分实行货币补偿。
结语：
佛山城中村的形成，具有独特的历史成因；发展到今天更具复杂性。佛山城中村改造过程中实施拆旧建新，不能简单套用其它城市的做法，而应研究和制定适合佛山“市情”的政策。在此过程中，在不违背法律的前提下，以人为本，最大限度地照顾村民的利益，是推进城中村改造顺利进行的根本。
另一方面，对现有“城中村”的改造，还不是政府迫切解决的问题。目前值得政府关注的是，对于正在快速推进发展的地方要尽量避免新“城中村”的出现。如东平河沿岸开发，南海东部开发等。因此，佛山对于“城中村”问题，现在最重要的就是在目前的快速发展区，不断完善社保、培训、教育等制度，让农村逐步融入到城市化的进程中来，从而消除新“城中村”的出现。因为，与其将来花大成本进行“城中村”改造，不如现在就在发展进程中避免历史重演，从而避免城市资源的浪费，节约政府的财力。
佛山日报·曾玉娟 纪可 严谨 张梅兰 祁海梅 汪慧琴
