租赁国有土地使用权

　　租赁国有土地使用权是土地使用者以按期向土地所有者支付租金为代价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。租赁土地使用权与土地使用权租赁是不同的，前者是以国家所有者为出租人，属于土地使用权的原始取得，而后者是以出让土地使用权人为出租人，属于土地使用权部分权能的传来取得。在实际操作中，租赁土地使用权发生在土地一级市场，租赁土地使用权应作为土地使用权登记；土地使用权租赁发生在二级土地市场，土地登记时作为土地他项权利登记。

　　1）租赁国有土地使用权的内容和限制

　　①租赁土地使用权的内容

　　租赁是一方保留租赁物的所有权和合法使用权，而另一方可在一定期限内以支付租金为代价对物进行使用和收益，因租赁取得土地使用权的用地者与国家之间存在债权债务关系，因而租赁土地使用权人在租赁期限内，对承租土地只依法享有占有权、使用权和收益权而没有处分权。

　　依土地使用权与房屋所有权主体统一、“房地一致”原则，租赁土地使用权人对其投资建造的地上建筑物、其他附着物享有所有权。这区别于出让国有土地使用权出租中地上建筑物、其他附着物的所有权归属。出让国有土地使用权出租后，承租人仅享有租期内的对土地的占有、使用、收益权，并非土地使用权人，原出让合同仍由作为出租人的土地使用权人继续履行，租期届满而土地使用权未到出让年限时，出租人有权收回土地使用权，土地上承租人投资建造的建筑物、其他附着物自然归属于出租人。

　　②租赁土地使用权的权利限制

　　A、期限的限制

　　国有土地使用权租赁可分别实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，租期一般不超过五年；对需进行地上建筑物、其他附着物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租期由租赁合同约定，但租期最长不得超过法律规定的同类用途的土地出让最高年限。租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。

　　B、用途的限制

　　从合同的角度出发，承租人作为一方当事人，不能单方改变租赁合同约定的权利和义务，如需改变，必须征得对方当事人的同意；从管理者与被管理者的角度考虑，承租人需要改变租赁地块的约定用途的，必须经城市规划管理部门批准。因此，在国有土地租赁期限内需改变租赁合同约定用途的，承租人应当向国有土地所有者代表和城市规划管理部门提出申请，经批准，租赁双方重新签订租赁合同或签订补充合同，并根据改变的用途相应调整租金。

　　2）租赁国有土地使用权的转让、抵押、出租

　　①租赁国有土地使用权的转让和抵押

　　A、转让和抵押的要件

　　一是经国有土地所有者代表同意；二是按租赁合同约定投资开发，地上建筑物、其他附着物已建成；三是已办理租赁土地使用权登记以及地上建筑物、其他附着物所有权登记，并取得房地产权证书；四是租赁土地使用权，非随其地上物不得发生转让、抵押。

　　B、权利义务同时转移原则

　　权利义务同时转移原则，即“认地不认人”原则。是指租赁土地使用权转让时，转让人即原土地使用权承租人与出租人所签订的租赁合同以及登记文件中所载明的权利、义务随之转移给受让人。但只能是原土地使用权租赁合同规定的使用年限减去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用权的转移。因此，转让人对其转让的权利负担负有告知义务，受让人负有继续履行原国有土地租赁合同和办理权，属变更登记的义务。

　　②租赁国有土地使用权的出租

　　租赁土地使用权人转租其土地权利时，并未丧失其土地使用权，即未脱离原国有土地租赁合同的约束，其与土地所有者仍是合同的当事人。因此，租赁土地使用权转租可不经土地所有权人同意，但仍应继续履行原国有土地租赁合同。