中国第一部物业法规《物业管理条例》解读（一）

　　解读一：业主有权监督物业服务如果你是房屋的所有权人，那么，你就是业主。

　　作为业主，入夏以来，王女士多次发现自己所居住小区的巡逻保安，经常找个背人的阴凉地方，躺下一睡一两个小时。王女士认为这样可不行。于是，她向小区物业公司提出，要求对保安人员加强管理。“如果保安工作如此被打折扣，小区的保安不就形同虚设了吗？居民的保安费不就白交了吗？”王女士说。

　　这事王女士管得好，她完全有权利这样做，《物业管理条例》为她撑腰。条例明确规定，业主有9项权利可以充分行使：1，按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2，提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3，提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4，参加业主大会会议，行使投票权；5，选举业主委员会委员，并享有被选举权；6，监督业主委员会的工作；7，监督物业管理企业履行物业服务合同；8，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9，监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。

　　有权利当然也少不了有义务。为维护全体业主的共同利益，条例规定业主应尽的义务有5项：1，遵守业主公约、业主大会议事规则；2，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4，按照国家有关规定交纳专项维修基金；5，按时交纳物业服务费用。

　　解读二：解聘物业公司权利在业主大会谁有权选聘、解聘物业公司？谁有权制定、修改业主公约？如此等等重大的决定事项，《物业管理条例》把权利交到了业主大会的手里，而不是业主委员会。对业主委员会，条例给予的地位是业主大会的执行机构。

　　为什么这么规定？不少专业人士认为，其含义在于“不让少数人决定多数人的事情，大家的事情大家决定”。

　　那好，业主大会如何来履行自己的职责呢？根据条例规定，业主大会应有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加，方可召开。业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。还有，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

　　注意到，上述规定与去年10月征求意见的条例草案所规定的基本一致。当时就有一种意见认为“这很难做到”。比方，对于一些大社区来说，要求1／2以上的业主到会，这几乎很难做到；重大决议通过要求2／3多数，这就更难了。有人担心，如果真正操作起来困难重重的话，结果将会使本意要有效维护全体业主的权利流于形式。

　　正是充分考虑了社会意见，这次正式公布的条例尽管原则不变，但增加了相关规定，即业主大会可采用或集体讨论或书面征求意见的灵活方式召开，业主还可以委托代理人参加业主大会。

　　“此举增强了业主大会的可操作性。”一位专家评价说。

　　解读三：开发商和物业公司要分家业主与前期物业管理公司的许多纠纷，很大一部分是因开发商遗留问题引发的，这似乎成了物业管理的一个死结。

　　有一项调查表明，凡是业主与开发商存在着房屋买卖方面矛盾的小区，拖欠物业费的现象都比较严重。面对房屋质差、面积缩水、更改规划、开发商种种承诺未按时兑现或根本不可能兑现等问题，因长期得不到解决，业主只好以拒交物业费来进行对抗，谁让你们建管是一家人呢。

　　的确。目前我国70%以上的物业公司是由房地产开发企业派生的和原房管所转制的企业来做的，其中三分之一从属于房地产开发企业。这种“父子兵”关系，在业主、业主大会自主选聘物业管理企业之前的前期物业管理中，如鱼得水，其基本运作线路就是“老子”卖房拿钱走人，把问题扔给根本管不了事的“儿子”。摊上这种物业，业主就等着吃亏吧。

　　为打破这种关系，《物业管理条例》提倡前期物业管理实行分业经营，明确开发商对住宅物业要采取公开招投标的方式，选聘前期物业管理公司，以便明晰建管权责。

　　条例还规定物业公司承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；开发商与物业公司在物业交接时，必须履行必要的验收手续和相关资料的移交。

　　建管不分问题的彻底解决，与整个房地产市场的发育成熟密切相关。

　　解读四：业主临时公约开发商必须明示提醒你，买房前一定要细细琢磨前期物业服务合同的内容，不满意就千万别勉强自己匆忙买房。《物业管理条例》第25条规定，开发商和购房者签订的房屋买卖合同，必须包含开发商与其所选聘的物业管理企业签订的前期物业服务合同。

　　这意味着购房者不能两眼只盯着看房屋的价格、质量，还要仔细查看前期物业服务合同，认真斟酌。这一关，买房前应尽量把好，而不是等买房后再吃“后悔药”。

　　买房前，还应该要看到业主临时公约，这是开发商必须明示的。今年3月26日，李静蓉搬进北京通州区一小区新房，令李静蓉非常不快的是，当天物业公司要她签订物业管理公约。李静蓉感到纳闷：“这份公约我以前根本就不知道。”

　　按照《物业管理条例》规定，开发商制定的业主临时公约，应在物业销售前向购房者明示。业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益和应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。其不得侵害业主的合法权益。

　　物业服务合同，应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。无论是前期物业服务合同还是业主、业主大会自行与所选聘的物业公司订立的物业服务合同，都要约定这些内容。

　　解读五：财产被盗业主被杀物业公司失职要担责1998年4月4日晚，深圳高档住宅小区笔架山庄内发生一起凶杀案，57岁的“纽扣大王”明丕白在自家豪宅前遭两名歹徒抢劫后被杀害。明家悲痛欲绝，在追究凶手的刑事责任之后，明家接着起诉小区的物业管理公司。明丕白的儿子明璞说：“最无法接受的，是父亲竟死在自己的家门口。”

　　2001年3月5日凌晨，家住上海沪太路复星新苑的许发、邹芳夫妇，发现爱女竟在家中被流窜进来的歹徒强奸并杀害。在犯罪分子被绳之以法之后，老许夫妇同样也没放过物业公司。

　　这些年，因小区发生人命案而把物业公司推上被告席的诉讼，已非鲜有，争论非常激烈。与此同时更多的是，住户因停放在小区内的自行车、汽车等丢失或家庭财产被盗，而引发的业主和物业公司在对小区安全责任问题上的纠纷。家住重庆金科花园小区的刘洪建先生，去年3月6日早起外出时发现他停放在小区地下车库的汽车不见了。他以物业公司疏于管理为由把物业公司告上法庭，结果获赔16万元。

　　小区安全到底谁负责任？物业公司疏于管理导致业主人身、财产损失，要不要负法律责任？对这个长期以来困扰业主和物业公司的问题，《物业管理条例》给了一个说法。

　　条例明确规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这就是说，合同是最根本的依据。

　　如果业主面对的是一份连起码的安全措施都没有的物业服务合同，那就根本不要去签它，因为这样的合同根本就保护不了业主；业主可以通过业主大会招标选择物业公司，对业主人身财产安全的保护措施作出更为具体的约定。

　　切记：安全，是物业服务至关重要的一环。