七、物业公司的性质和业务范围
物业公司是什么性质的企业，是管理性质的，还是服务性质的，亦或兼而有之。笔者认为，物业公司是服务性质的企业，它的基本业务是为住宅区的全体业主服务，并根据业主委员会的授权，对住宅区的物业进行管理，但是这种管理是根据业主委员会的委托，代表全体业主行使管理权，而不是物业公司本身的职能。
物业公司的具体业务有以下几项：
1.对住宅楼的共用部位和共用设施设备进行统一维修、养护和管理，编制预决算，报业主委员会审定。
2.根据北京市住宅楼装饰装修管理规定和《住户公约》的约定，对业主或使用人装修房屋的方案进行审查，对符合规定者，予以批准，并进行验收；对不符合规定者，不予批准；对私自装修者，予以制止，并要求恢复原状或赔偿经济损失。
3.划定住宅区车辆的停放位置，建立车辆出入登记制度，维护正常秩序。
4.负责住宅区的保安和车辆看管工作，保护业主的人身和财产安全。
5.负责住宅区的公共卫生，清运垃圾，清扫楼梯、楼道和院落，保持环境整洁。
6.负责住宅区的绿地、树木、花草和其他设施的维护、保养，创造优美的居住环境。
7.对业主自有自用房屋及设施设备的维修提供预约服务，按规定收取合理的费用。
8.按照物业服务合同约定的收费标准，向各户业主收取服务费用。
9.依据业主委员会授予的权利，对住宅区内的公建配套用房进行经营管理。
个别业主拒绝交纳有关费用，物业公司应向业主委员会报告，并请求业主委员会帮助解决，直至向法院起诉。在解决过程中，物业公司无权对业主断水断电。
上述具体业务说明，物业公司是服务企业，不是管理机构，其名称应当叫物业服务公司或物业公司，不应当称物业管理公司。这样，才能还物业公司以本来面目，让它认真负责地为广大业主服务，不再以管理者的身份对业主发号施令，为所欲为；才能理顺广大业主与物业公司的关系，为搞好物业管理工作奠定良好的基础。市、区（县）国土房管局应当加强对物业服务企业的执法检查，对达不到《北京市居住小区物业管理服务基本要求》、群众反映强烈、投诉多的物业服务企业，要从严查处。
八、业主委员会与物业公司的关系
笔者认为，业主委员会与物业公司的关系，应当是委托与被委托的关系，是聘用与被聘用的关系，是主人与管家的关系。业主委员会是委托者、聘用者、物业主人。物业公司是接受业主委员会的委托和聘用、做全体业主的管家人。作为被委托人来说，委托人委托你做什么，不委托你做什么，这是委托人的权利，当然要由委托人决定，而不能由被委托人决定。
目前的物业管理体制则与此相反。现行的作法是，先由开发企业组建物业公司或委托物业公司进行管理，管理内容和收费标准均由物业公司决定。然后由业主被动接受。这里，完全取消了业主对自有物业管理模式的选择权和决策权，混淆了业主与物业公司之间委托与被委托的关系。现行的政策规定给了物业公司过多的权利，甚至把某些本来属于业主的权利也给了物业公司。例如，对住宅区的物业采用哪种模式管理，应当由业主选择决定，有关部门却把这个权利给了开发商和物业公司。
又如，住宅区物业的服务项目与收费标准本应由业主率先提出，然后与物业公司协商确定，目前却完全由开发商与物业公司决定。再如，住宅区内院落土地的使用权和已经列入建设成本的公建配套用房的所有权应当属于全体业主，其出租收入（包括停车位的收入）亦应归全体业主。然而，目前的出租收入却全部归物业公司。这对广大业主来说是不公平、不合理的。也许有人会说，物业公司收了这笔钱可以折抵一部分物业服务费。笔者认为，这种说法是站不住脚的。因为物业服务费已在物业服务合同中作了约定，业主该交多少就得交多少，一点也不能少交。
住宅区内的公建配套用房和地上停车位的出租价格应当由业主委员会决定，其出租收入应当按照业主占有房屋所有权面积的比例，将租金收入分配给每户业主所有，并根据每户业主应得金额折抵其应缴纳的物业服务费。只有这样，才能让业主行使自己的收益权，使共有收入得到合理分配。现行的做法既侵害业主的收益权，又无法做到公平合理，因而是应当改变的。
这里顺便谈一下地下停车位的涨价问题。首先需要指出的是，在住宅区建设一定数量的车位，规划部门是有明确规定的（目前的要求是普通住宅区每两户设一个停车位），开发商若不按规定建设停车位，其规划设计方案就不会得到批准。规划部门要求开发商建设停车位的目的，就是保证住宅区居民的轿车有地方停放。也就是说，这些停车位是供本住宅区的居民使用的。这一点必须肯定。
然后再谈地下停车位应当归谁所有。如果地下停车位的建设费已经列入开发成本或分摊面积之中，也就是开发商已从售房款中收回了地下停车位的建设费用，那么，地下停车位的所有权就应当属于全体业主，其租金收入亦应归全体业主分配。如果地下停车位的建设费用未列入开发成本和分摊面积出售给购房人，那么，地下停车位所有权应当属于开发商所有。
开发商拥有所有权是否可以随意涨价呢？笔者认为是不可以的。理由是：开发商出售商品房时，已经向购房人承诺了停车位的出租价格，购房人也接受了这个价格，那就应该承认出租价格是双方商定的，任何一方均无权私自变更。如果开发商出售商品房时，确实对出租价格定的偏低，无法收回建设成本，应当先与业主委员会协商，征得业主委员会同意，然后再提高出租价格。否则，业主完全有理由不予接受。
从国家的价格政策角度来讲，停车位是拥有轿车业主的生活必需品，居民的生活必需品是不能随意涨价的，只有在本市的物价指数全面上扬，停车位的租赁价格确实偏低的情况下，经过与使用人协商和物价部门批准，方可提高出租价格。由此可见，开发商随意提高停车位出租价格是不合法的。
九、物业管理与社区管理的关系
物业管理是社区管理的一部分，社区管理可以涵盖物业管理。社区管理的内容与物业管理的内容在许多方面是一致的。如社会治安、公共卫生、绿化美化、环境保护、邻里关系等，双方的目标和任务是完全一致的，社区管理与物业管理应当协调一致，相互配合。
按照社区组建的居民委员会，是社区居民的自治组织，其主要职责之一，是对社区的社会生活进行必要的管理，保护居民的合法权益，为广大居民服务，创造良好的社区环境。因此，物业管理特别是业主自营式物业管理，应当主动接受居委会的指导和监督，在实施《住户公约》与住宅区管理制度方面尤其需要居委会的大力支持与帮助。社区居委会应当结合社区建设，加强对物业管理工作的指导，推动物业管理工作健康发展。
