土地市场降温未必引导房价下降

　　信贷紧缩政策和反囤地的系列调控政策开始显现效果，最近一个月来长三角土地市场明显降温。因为乏人问津，一些地块以底价成交，甚至流标。

　　对于造成土地市场迅速降温的原因，有分析认为是信贷紧缩政策和反囤地政策作用的结果；更有声音认为，这轮土地市场降温是

　　房价步入下跌周期的信号。

　　的确，信贷紧缩政策和反囤地政策是一盆冷水，是土地市场降温的主因。但是，市场自行调节的作用也不可忽视———大开发商过去囤足了土地且消化需要一个周期，中小开发商又无实力拿地，土地市场降温有一定的必然性。

　　但是，单纯从土地市场而言，市场回归理性取决于土地合理流通：土地既不能囤在地方政府手里，也不能囤在开发商手里；任何一方囤地都会使得土地市场供求失衡，因为土地没有产生承载生产或居住的价值。而要想让土地合理流通，必须限制地方政府的权力并降低地方政府和开发商对土地的预期，制度保证、阳光操作是必不可少的。制度问题一时半刻解决不了，土地市场彻底理性回归就还需一个过程。

　　从整个楼市角度来说，土地市场回归理性的一个前提是房价回归理性。但事实告诉我们，目前即便房屋成交量萎缩、部分楼盘打折出售、观望情绪强烈，但商品房市场整体而言，价格依然处于非理性状态。

　　在房屋成本中，地价仅占房价三成左右，地价并不是房价决定性因素（过多税费也是构成房价过高的因素之一），供求关系是房价过快上涨的决定性因素，而不管这种供求关系是合理的还是投机的。从短期来看，因为开发商囤积的土地没有消化，房价依然还会处于高位，也就是说，仅开发商现囤土地就能维持一段时间高房价。开发商所囤土地多是高价竞得，不可能降低房屋造价摊薄利润甚至亏损。

　　地价向来被认为是市场信心最敏感的风向标。但笔者以为，消费者最看重的是房价变化，可以说，只有房价才是市场信心惟一敏感的风向标。甚至可以认为，即便房价下降，也不是土地市场降温所致，而是货币紧缩政策抑制需求的结果。

　　因此，对于这轮土地市场降温，应从多个角度分析，既要看到造成降温的有形之手和无形之手，也应看到房屋需求仍未得到有效控制和缓解。在这一问题解决之前，断言土地市场降温将引导房价下降是不可靠的。