为搞好这次土地出让领域商业贿赂的治理工作，我们有必要对土地出让领域的各个环节和重点易发部位，分析商业贿赂行为的主要表现形式，透过现象看本质，按照其隐蔽深浅和治理难易程度的不同，进行分类区别，以便研究制订出相应的治理对策，最终达到各个击破、事半功倍的效果。

　　一、肆无忌惮赤裸裸违法违规行为下暗藏的商业贿赂行为

　　资本有了百分之二十的利润便活跃起来，有了百分之五十的利润就会铤而走险，有了百分之百的利润就敢践踏一切法律，有了百分之三百的利润就敢冒绞首的危险。

　　表现形式

　　在土地出让领域，赤裸裸地，肆无忌惮、毫无顾忌的对法律、法规和政策的直接违反行为，主要表现形式有：

　　违反规划用地、未批先用、边报边用、越权批地，该有偿出让的却划拨供地，该“招拍挂”的却协议出让以及低价协议出让，擅自减免地价，对土地擅自改变用途视而不见，不依法追缴土地出让金等行为。

　　如据国土资源部有关数据，2003到2004年全国土地市场治理整顿期间，各地通过自查，发现超范围划拨供地2695件，涉及金额6.3亿元；违规低价出让土地2065件，涉及金额4.3亿元；擅自减免土地出让金3108件，涉及金额21.6亿元；欠缴土地出让金14355件，涉及金额225.9亿元；应招标拍卖挂牌而协议出让的2254件，涉及金额42亿元。

　　对策措施

　　经过前几年的土地市场治理整顿，在中央三令五申，强调依法行政的今天，如果继续出现这种赤裸裸的、毫无顾忌的违法违规土地出让行为。那么，只有用“利令智昏”这个词，才能解释得通。在这种铤而走险的违法违规土地出让行为的背后，往往暗藏着商业贿赂行为。

　　对这种赤裸裸的、毫无顾忌的违法违规行为下，暗藏的商业贿赂行为的治理，其实并不困难，因为外行人也能看出这其中的猫腻。治理的关键在于政务公开，让群众起来监督土地出让的全过程。一旦有群众举报，只要顺藤摸瓜，一定能一抓一个准。

　　二、形式合法实质违规行为下潜伏的商业贿赂行为

　　法律、法规和政策的制订，有时难免要滞后于形势发展的变化。直面法律、法规和政策中的缺陷和漏洞，及时进行修改和完善，才有可能在最大程度上减少商业贿赂行为的发生。

　　表现形式

　　那种借发展本地经济之口，暗地里却行商业贿赂之实，土地出让时赤裸裸的违法违规行为，在科学发展观日益深入人心的今天，已经没有多大迷惑性了。因此，在土地出让领域，如果存在商业贿赂行为，现在，更多的是那种表面合法，实际却是违法违规的行为。

　　最典型的表现形式，是房地产开发土地出让时，假“招拍挂土地”之名，行“协议低价出让”之实。

　　在土地出让领域，相对于过去的“协议出让”，土地“招拍挂”毫无疑问是一种有效防治腐败的方式。但是，任何事情都不可能是绝对的。如在土地“招拍挂”时，发生了商业贿赂行为，那么，在贪官与奸商的合谋下，“规划建设条件”的“苛刻”，足可以做到吓跑所有遵纪守法的开发商；而只留下那些“心中有底”的，与官员们达成某种“默契”或某种“沟通”的奸商；以及他们邀请来的，来“友情客串出演”挣“辛苦费”的开发商们。而一旦当这块土地到了实际开发建设时，其“规划条件”的要求又可以“宽松”得让人“惊诧不已”。此时的“招拍挂”，实际早已演变成了“协议低价出让”。这种假土地“招拍挂”之名，行“协议低价出让”之实的情景，在全国各地的土地批租市场，并非罕见。

　　类似的，更显隐蔽的，还有“招拍挂土地”周边的配套设施，在“招拍挂”前后，毫无预兆地突然变更。

　　对策措施

　　土地出让，对房地产开发来说，只是整个开发过程中的一个环节。如果只在“土地批租”一个环节上下功夫，那么，“土地批租”环节的“招拍挂”，即使设计得最完善，也没多大意义。类似于这种表现形式的商业贿赂行为的治理，相对来说，已有一定的难度。

　　以实质的违规去套形式的合法，难免会破绽百出。虽然，这种形式合法实质违规的商业贿赂行为，治理起来已有一定难度，但是，我们从具体案例的各个蹊跷环节中，依然不难发现蛛丝马迹，从蛛丝马迹中抽丝剥茧，揭开层层迷雾找出事情真相。

　　当然，从整体上治理这种形式的商业贿赂行为，关键在土地出让制度的修改和完善。在“土地出让”环节的上、下游，必须要有与“土地招拍挂”相应的、统筹的、配套的政策措施的跟进。当然，这并非国土部门一家之力就能做到的，需要相关部门的密切配合。只有在土地出让的整个过程，实行了公开、公正、公平的严格管理，才能在最大程度上遏制这种表面合法，实质违规行为下潜伏的商业贿赂行为的蔓延。

　　三、完全合法合规行为下隐伏的商业贿赂行为

　　魔高一尺，道高一丈。最狡猾的狐狸，也脱不过猎人的眼睛。但前提是猎人的眼睛，得随着狐狸的狡猾，而变得更加明亮。

　　表现形式

　　商业贿赂行为，不论是表现为赤裸裸的违法违规，还是表现为形式合法实质违规，难免会留下漏洞，让人识破。土地出　　让领域，表现最为隐蔽的商业贿赂行为，其操作的过程，是完全合法合规的。这种商业贿赂行为，主要表现在土地出让过程的技术层面上。

　　经营性用地“招拍挂”出让的前提，首先是政府手中得有土地。按照现行的法律、法规和政策规定，一般都是政府通过“土地储备”的形式征收而取得。政府部门去征收时，自然就得同被征地单位进行谈判，并且进行补偿。此时的补偿自然是协议补偿。这就涉及到土地估价。而且这种土地估价结果，在被正式采纳应用前，往往还要通过政府部门的确认。不论是在土地估价的过程中，还是在估价结果的确认过程中，以及正式签订征收协议进行补偿的过程中，都有可能发生商业贿赂行为。

　　土地出让领域，表现最为隐蔽的商业贿赂行为，最典型的例子是——以工业用地的名义，通过协议出让方式，去廉价圈得土地，然而不久，又以种种借口，将其转为经营性用地，在“协议出让”和“土地储备”这两大环节大做手脚，从中获得特别丰厚的收益。

　　以工业用地名义“低价协议”圈地，最终又通过“土地储备”的形式，让政府“高价协议”收储，转换为经营性用地。这种特殊的“赢利模式”，最近几年，在全国各地已经越演越烈，其驱动力，就在于这“模式”背后，“高价协议”与“低价协议”之间的“暴利”。

　　（当然，也有“低价协议”圈得的工业用地，在政府部门“视而不见”下，直接改变用途，作经营性用地使用的；这种情况，则属前面所讲的第一种，即肆无忌惮赤裸裸违法违规行为下暗藏的商业贿赂行为了）

　　对策措施

　　土地市场管理中，地价问题是核心问题，国土资源领域治理商业贿赂四个主要方面之一是“土地、矿权评估”。应当说是很有道理的。土地出让治理商业贿赂，最难的难点，其实也在这里。因为，不论是工业用地的协议出让，还是协议收储，都涉及到土地估价。

　　而土地估价是一门科学加艺术的学科。当年香港房地产泡沫破灭前，许多土地（不动产）估价师就接了最后一单，就很能说明土地估价是个“入门不易，精通更难”的行业。在土地估价环节即便没有发生商业贿赂行为，由于不同的土地估价方法，依据的理论基础不同，得出不同的估价结果，有时也是很正常的。

　　但是，这并不是说，对此类商业贿赂行为就失手无策了。这类商业贿赂行为当前治理的关键是：一是对于不同类型用地，必须实行同一个类型的供地模式，如对工业用地，当前也应尽可能创造条件，实行“招拍挂”供地；二是对于土地用途变更的处置，要尽快出台一整套完备的政策规定；三是要绝对禁止任何部门和个人，对土地估价机构具体的估价行为进行干预，一旦发现要严惩不怠；四是土地估价报告要公开，接受社会或者至少是同行的监督，郎咸平能够从上市公司公开的财务报表中找出缺漏，相信土地估价行业中的专家也不难做到这一点；五是对土地估价中的失误与恶意行为，要谨慎区分，对失误者要追究一定的经济责任，对恶意者要追究法律责任。