是“霸王条款”还是“有法可依”？　是地方性纠纷还是全国性难题？

　　业主买房，先签“不平等条约”？

　　江先生是深圳罗湖区碧岭华庭的一个业主，他原来居住在另一个小区。但因该小区管理极其混乱，开发商随意将楼房的架空层作为商铺出租，使小区变得像自由市场一样混乱。由于苦不堪言，业主们多次企图阻止开发商的独行其是，但最终都不得不放弃这种想法———因为他们知道对方即开发商手中握有“杀手锏”：在他们与每个业主签订的购房合同中，留有一张“附表四”，上面规定架空层这类附着物归开发商所有。

　　2003年，江先生不得已决定进行第二次置业，他选择了碧岭华庭的房子。没想到还是遭遇到了“附表四”的问题。

　　据江先生介绍，在交15万首期款前，他要求销售人员把房地产买卖合同给他看一下，但工作人员总是以“合同是国土部门制订的格式合同，没有什么好看的”为由推托。因此在他付15万首期款前，他连合同的影子都没有看到过；直到他拿着首期款的银行汇款条，工作人员才把合同打印给他看。

　　于是，他在合同中，发现了这样一张“附表四”：

　　1.屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权归开发商所有；

　　2.外墙面使用权及在外墙面使用中所产生的收益归开发商所有；

　　3.小区及其附着物的广告收益归开发商所有；

　　4.小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施（含地下停车场、会所等）的经营管理权归开发商所有。

　　江先生马上感觉不对，要求当场修改，但被销售人员拒绝。他们称条款不能更改，否则就不卖了。而如果江先生坚持不签的话，按照认购书的规定，他所付的定金就要被发展商没收。无奈，他只得签了这一“不平等条约”。

　　后来，江先生与他的邻居核实，发现他们也都是出于无奈，签了这个“不平等条约”的；而据了解，在深圳买房，如果谁不签这个“附表四”，就没有开发商会卖给你房子。

　　“附表四”是不是“霸王条款”？

　　随着时间的推移，越来越多的业主为了能买到房子，不得不忍气吞声与开发商签此“附表四”，这使江先生等人越来越感觉到，“附表四”在带给业主“法律桎梏”的同时，又维护和规定了开发商的强势地位；而业主在利益受损的同时，还没有地方说理。

　　于是他们决定诉诸法律，把屋顶、外墙面、房屋附着物、会所、停车场等公共设施的所有权归业主所有。在该案一审阶段，罗湖区法院以业主在合同附表中已约定这些屋顶、停车场等公共部分归发展商为由，驳回了业主们的诉讼请求。业主不服提起上诉，二审法院又以同样理由维持了原判。

　　业主们认为，买房必然有屋顶或围墙凉亭，这些都和主房是一个不可分割的整体，业主们是为这部分设施“埋单”的人，产权当然应属全体业主所有。

　　业主的代理律师倪益民也认为：第一，小区业主与开发商签订的是房地产买卖合同，业主购买的标的物是房屋。而屋顶和外墙面是房屋不可分割的一部分，否则不成其为房屋，业主购买房屋后，外墙屋顶也随之转让给业主。因此，小区楼宇的屋顶、外墙应为全体业主所有。

　　第二，《深圳经济特区房地产登记条例》规定，房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物附着物所有权的自然人、法人和其他组织通过买卖、交换、赠与将房地产转让给他人的法律行为。因此，小区附着物作为业主与开发商双方买卖标的物的一部分，所有权应属全体业主。

　　第三，小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施属于房地产的一部分，其所有权理应属于全体业主。

　　业主们还说，会所、未分摊面积的各项公共设施，当计算容积率的建筑面积全部转让完毕时，其占用范围的土地使用权也同时全部转让给买受人，只能归属全体业主所有，其经营管理权当然也属于其所有权人。

　　而被告方则强调，业主在购房合同中已与开发商“约定”屋顶、外墙和车库等公共设施的权益，这即是业主对自身权益的一种“处分”，是有法律效力的。因此，原告的要求不成立。同时，《深圳经济特区房地产转让条例》第13条规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。被告方据此认为，既然原告每位业主都已签订“附表四”，那么“附表四”就是合乎法律规定，具备法律效力的。

　　针对此说法原告方辩称，虽然“有特别约定”，但无论如何约定首先都必须符合法律规定，而“附表四”产生的“特别约定”违背《合同法》第52条强制性的公平原则，应归于无效。

　　许多业主之所以将“附表四”称作“不平等条约”，有的更直接称为“霸王条款”，乃是因为按照“附表四”的规定，业主们所购买的房产的配套公共设施将成为开发商的私产；而如此一来，车库等重要公共设施的所有和经管权将被开发商掌控，开发商可以按自己的意愿制定价格对业主收费，物价部门对此也无法干预。开发商还可随意将楼房的架空层出租为商铺，使小区变得像自由市场一样混乱。

　　地方条例与上位法存在冲突？

　　法律人士邱先生告诉记者，罗湖区与深圳市两审法院都判业主败诉，其实是一种可预料的结果。因为要让法院认定业主所指称的“附表四”为“霸王条款”，并判其无效，就必须由业主举证自己是在不得已的情况下签订“附表四”的。

　　而包括江先生在内的业主，没有人能够在签订该合同时作了充分的“取证”准备。虽然当时国土部门和律师都认为先交定金后签合同的做法有欺诈嫌疑，但光凭业主的一面之词肯定不能作为定案依据。而不能证明“附表四”是被迫签的，“附表四”就驳不倒：“附表四”驳不倒，业主只能败诉。更何况，深圳市的地方法规规定买卖双方可以约定车库等公共设施的所有权归属，这虽然和上位法（《房地产管理法》等）相关条款不符，但当地法院肯定会考虑地方法规的效力。

　　因此可以这样说：碧岭华庭业主所状告的，实际上不是发展商，而是所有深圳市房地产买卖合同中都附带的“附表四”、是《深圳经济特区房地产转让条例》的第13条。正是后者成为了法院的定案依据。

　　《深圳经济特区房地产转让条例》第13条规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。

　　而有关法律人士认为，该款不应成为定案依据，因为它与上位法物权法发生冲突。《城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房地产的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第四十一条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有权人或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：“房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。”

　　由此可见，我国房地产法律规定的原则是，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随，法定登记、确权保护。

　　邱先生也特别强调，深圳地方条例第13条第二款中“有特别约定的”中所指的约定，无论如何也同样必须首先符合法律的规定。如果“特别约定”的内容违反法律、行政法规的强制性规定，无论其是否具备约定形式，仍然应是无效的。且双方当事人之间的“特别约定”违背《合同法》第52条强制性的公平原则而应归于无效。即使双方当事人为了达到形式上的公平，约定发展商交付若干使用费给业主，仍会因这些约定违反《物业管理条例》第27条之规定而无效。

　　此纠纷是全国性的法律难题

　　中国人民大学公共管理学院副教授陈幽泓分析指出：深圳业主状告深圳开发商依据《深圳经济特区房地产转让条例》第13条规定，通过不平等格式合同《房地产买卖合同》“附表四”的方式非法获取居住小区业主房产建筑物屋顶、外墙以及小区建设附着物使用权与收益权、小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施经营管理权一案，涉及我国房地产领域的若干重大法律问题，这些问题不仅包括立法也包括司法中的问题：立法方面，如土地及附着建筑物之间的产权归属，建筑物区分所有权问题；司法方面，如上下位法的一致性、举证责任及其他确保司法公正合理的基本原则问题。

　　维权人士王海告诉记者，该起纠纷之所以引人关注，除了其是全国首例业主状告发展商涉嫌“霸王条款”的官司，更因其“附表四”的内容不仅在深圳而且在全国许多地方都有此不成文的行规。可以预见，今后此类的纠纷还会经常出现，因为它从另一方面凸现了法律的漏洞：目前对会所、地下车库所有权归谁还没有明晰的规定。

　　他说，现在商品房买卖合同示范文本，没有提及外墙和屋面产权，而是说使用权，这实际上是在回避这个很难讲清的问题。因此，买房人在签合同时一定不要忽略合同第17条的约定，外墙及屋面使用权归业主共有，要在合同中约定清楚屋面究竟归谁使用。

　　同样道理，买房人和房地产商最好在合同中也能约定清楚，楼门前底层用户窗户下的小绿地归谁使用，避免将来不必要的纠纷。因为目前内销房没有进行土地划分，这个问题就是到法院，也很难有人能找出判案的明确依据。

　　没有权利保障的财产是“死的资本”

　　陈幽泓副教授分析指出，深圳中院的判决对被开发商剥夺了对其拥有房产的财产权各项权利（拥有、使用、处置与收益）并因此向法律寻求救济的居住小区业主的申诉的举证不被认可、不予支持，而其判决所据以的理由是：“签约”是业主们“自愿”的行为。这样的审判是人们所无法理解和接受的。因为法律规定，众所周知的事实不须举证。

　　她告诉记者：众所周知，利用不平等格式合同把“霸王条款”强加于人是当前我国经济领域中广泛存在的不正当现象，特别是在既得利益关系重大、垄断性强的行业领域中。这种强加于人的做法通常以促进经济发展效率、维持社会稳定为名，并得以通过公权力的支撑而实现。然而，如深圳的业主在购买房屋时必须与开发商签订的格式合同“附表四”一样，迫使消费者和其他当事人在别无选择的情形下被迫签约而完成的这种不正当经济活动是违背市场经济“自由选择”的基本原则的，也必然损害市场经济的健康发展。自由选择对于市场经济的意义是灵魂对生命的意义，没有自由选择的市场就如失去灵魂的生命。从市场经济发展的角度，没有权利保障的财产是“死的资本”。

　　南京小区业主夺回车库使用权

　　据《钱江晚报》日前报道，全国首例小区车库之争一审落槌———小区业主夺回车库使用权。

　　去年11月，就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。

　　住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？这是个带有普遍性的问题。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。

　　据了解，位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。去年6月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。

　　在庭审中，业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商则强调，自己在出售房屋时，根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商投资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没有错。

　　经过3个小时的庭审，法院经合议庭合议后当庭作出判决，地下停车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。

　　该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由。首先南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。

　　其次，小区实有土地使用面积为7697.60平方米，分摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。

　　由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计入商品房的成本。

　　“车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在南京传开以后，很多小区的业主们都喜形于色