基金通常分为公益性基金和投资基金两种。公益性基金是以发展公益事业为主要目的，而投资基金是以获得投资收益为主要目的。土地基金是一种特殊的基金，其特殊主要体现在对土地这一特殊的要素进行运营，这种运营既具有公益性的特征，又具有投资性的特征，是一种公益性投资基金。

　　土地基金的性质是建立土地基金的关键，它决定了土地基金的设置、组织形式和监管方式以及土地基金的融资结构、收益分配。我国实行的是土地所有权与土地使用权相分离的法律制度。政府享有在法律规定范围内占有、使用、收益和处置土地的权利。土地基金是服务于土地资源的有效开发利用、促进城市公共基础设施建设的专门资金。因此，它具有服从于国家、社会的需要以及公益性特点。随着我国投资体制的不断完善，今后设立投资性的土地基金也是可能的和必要的，但是从目前看，还是应先发展公益性土地基金。