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地籍调查辅导:土地补偿费按邻近耕地的补偿标准计算

2008-08-21 14:43 来源: 打印 | 收藏 |
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  案情:

  1987年,江苏省南通市某区A村100亩土地被征收,其中宅基地15亩。根据当时《江苏省<土地管理法>实施办法》规定,国家建设征用宅基地的土地补偿费按邻近耕地的补偿标准计算;房屋由建设单位另行征地迁移重建的,原宅基地不再给予补偿。据此,该村15亩宅基地上的房屋均由建设单位另行在B村征用15亩土地进行迁移重建。2005年,该市批次征地需占用B村土地,前述用于A村村民房屋迁移重建的15亩土地也在其中,A村要求对这块土地进行补偿。

  据调查,当年A村被征的15亩宅基地未获得土地补偿费,涉及住户30户,后均在B村由建设单位征地重建了房屋,并依法申领了国有土地使用权证,使用权类型为划拨。这些居民在建房过程中,未支付任何费用,且这15亩土地已按当时的征地政策补偿到位。按照当时规定,宅基地不另行征地迁移重建的,均由建设单位支付土地补偿费给征地村组。根据现行规定,宅基地属于非农业建设用地,征地时按其邻近耕地前三年平均年产值的6倍~10倍支付土地补偿费。

  分析:

  该案主要涉及以下问题:是否应当进行补偿;如果应该补偿,那么,应当按什么标准、对谁进行补偿。

  首先,我们分析一下是否应当进行补偿。表面上看,从所有权角度而言,依据我国土地管理法律法规规定,这15亩土地现在为国家所有,不适用于国家征收集体土地的补偿规定。从使用权角度而言,这15亩国有划拨土地使用权是30户居民无偿获得的。根据《土地管理法》规定,为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的,对土地使用权人应当给予适当补偿,在实际操作过程中,对这类无偿划拨土地使用权不予补偿,就是说这15亩土地使用权不能获得补偿。但本案并不能就这样简单地处理。事实上,要妥善处理本案,就必须搞清这15亩国有划拨土地使用权的来源。客观上讲,A村30户居民获得15亩国有划拨土地使用权的前提是,原来的15亩集体所有宅基地被征收时没有取得土地补偿费。对这30户居民而言,这15亩国有划拨土地使用权并不是完全无偿取得的,而是相当于由村集体付出了本应获得的征地补偿费用(即A村15亩宅基地土地补偿费)、换言之,A村在失去15亩土地所有权时,没有获得货币补偿,而是获得了实物补偿——处于B村的新宅基地。也就是说,在B村范围内的15亩国有宅基地承载了A村的15亩宅基地补偿功能。因此,在B村这15亩宅基地又被征时,A村有权获得补偿。换一种思路,我们不妨认为,这种情况相当于A村从B村调剂15亩集体土地供A村村民建房(调剂费用由原建设单位替A村支付给了B村),也就是A村在B村范围内有了一块15亩的“飞地”。那么,这块宅基地被征,A村也理应获得补偿。

  那么,又该如何进行补偿呢?是按照1992年征地补偿的标准,还是按照目前的征地补偿标准进行补偿?从前面的分析看,应参照当时的标准进行补偿。但如果这样补偿,对失地农民来说,显失公平合理。首先,这15亩土地使用权承载了A村15亩宅基地的补偿功能,并且这种补偿功能一直延续至今;其次,这15亩土地还可以视作A村在B村的“飞地”,因此,应当按照现行征地补偿标准进行补偿。

  最后,这笔土地补偿费应该支付给谁?表面看,这30户居民是15亩土地使用权者,可以得到补偿,但实际上,无论是从谁为获得这土地使用权“支付了费用”角度,还是从谁享有“飞地”的所有权角度看,这15亩的土地补偿费都不应支付给30户居民,而是应该支付给A村。

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