六、土地抵押权的终止

　　土地抵押权实现以前，土地抵押权因下列情形而终止：

　　1、土地使用权所担保的债务因清偿而消灭的；

　　2、抵押权人免除土地使用权所担保的债务的；

　　3、经抵押权人同意，抵押人以替代担保取代该土地使用权抵押的；

　　4、抵押合同或者被担保的主债权合同依法归于无效或者被撤销的；

　　5、抵押的国有土地使用权因国家收回、期限届满或者土地灭失而终止的；

　　6、抵押的集体土地使用权因国家征用、集体土地所有者收回、期限届满或者土地灭失而终止的；

　　7、随同地上建筑物、其他附着物抵押的土地使用权因该建筑物、附着物的消灭而终止的。

　　依照上述第5、6、7种情形终止土地抵押权的，抵押权人可以要求抵押人提供同等价值的替代担保。抵押人依据土地使用权获得补偿或赔偿的，抵押权人可以要求抵押人提前清偿所担保的债权；抵押人获得不动产置换或补偿的，抵押人应当与抵押权人以新获得的产权为抵押标的物，重新签订抵押合同。

　　一项土地抵押权终止，不影响同一土地上其他抵押权的效力。土地抵押权终止，应办理抵押权注销登记。土地抵押权实现，土地抵押权人对抵押物依法处分，并以所得的价款优先受偿后，设立于土地使用权之上的抵押权随即消灭，经抵押权实现而处分的土地使用权，再转让后不再负担任何抵押权。

　　《担保法》第52条的规定表明，土地抵押权从属于所担保的债权，随主债权的消灭而消灭。因债务清偿、免除、替代担保等原因而致主债权消灭，抵押权也消灭。《担保法》第5条规定担保的主合同无效，担保合同无效，抵押权消灭。在无害抵押权的条件下，抵押人可以处分其抵押物，处分后，该抵押物上的土地抵押权随之消灭。抵押人应当提供相应的其他形式的担保。

　　《担保法》第58条规定抵押权因抵押物的灭失而灭失。土地抵押权为权利抵押，故因土地使用权的消灭而终止。因土地使用权的消灭而终止土地抵押权时，如果抵押人获得相应的货币、实物或财产权利作为补偿或交换，则应参照《担保法》第49条第2款、第3款和《城市房屋拆迁管理条例》第26条第2款的规定，承认抵押权人有权要求抵押人另行提供同等价值的担保，或者提前清偿所担保的债权。

　　抵押人在无损于已有抵押权的前提下，可就抵押物的价值大于所担保债权的余额部分，对第三人提供抵押。因此，同一土地上可以存在两个以上的抵押权。在这种情况下，如果其中一个抵押权终止，并不影响其他抵押权的存在。

　　依《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第38条、《土地登记规则》第57条等的规定，土地抵押权终止后，应当依照规定办理注销抵押登记。