七、租赁土地使用权出租

　　基于《合同法》第224条 的规定，租赁土地使用权人转租其土地权利时，并未丧失其土地使用权，即未脱离原国有土地租赁合同的约束，其与土地所有者仍是合同的当事人。因此，租赁土地使用权转租可不经土地所有权人同意，但仍应继续履行原国有土地租赁合同。

　　八、租赁国有土地使用权的终止

　　（一）租期届满

　　1、续租申请的公益性界限

　　承租人依法取得租赁土地使用权后，必然要在租赁地块上投入大量的人力、物力和财力来开发利用土地，如果不允许其续租，将影响承租人长期开发利用土地的积极性，容易诱发承租人对土地的掠夺性使用等短期行为。为了稳定租赁关系，保护承租人的合法权益，促使承租人合理、高效地使用土地，赋予租赁土地使用权人以法定续租权 ，除了根据社会公共利益的需要 ，国家依法定程序收回土地使用权，将之以划拨方式提供给其他用地者的情形外，国有土地所有者代表对土地使用者提出的续期申请均应予以批准。经批准准予续租的，国有土地所有者代表与土地使用者应当重新签订土地使用权租赁合同，并办理登记手续。

　　2、未申请续租和申请续租未获批准的法律后果

　　众所周知，租赁地块上的房地产权是由房屋所有权和土地使用权结合而成的，如果租赁土地使用权期限届满时，租赁地块上的房屋仍然存在，这两种权利必然会产生冲突。如果机械地规定其地上建筑物、其他附着物一概由国家无偿取得，显然与民法有关所有权的一般原理相抵触，违背了私权神圣的基本精神，也不符合一般的国际惯例。反之，如果机械地规定其地上建筑物、其他附着物一概由国家作出补偿的话，则会使国家承受巨大的经济负担，此外也会助长用地者盲目投资开发，在其无法达到预期利益时将沉重的包袱甩给国家，由国家承担其经营风险，社会公众分担责任而投资者获利，显然有失公平。在此，就未申请续租和申请续租未获批准这两种情况进行讨论：

　　（1） 两者的共同之处在于：只要租赁关系到期终止，租赁土地使用权均由国家无偿收回；

　　（2） 两者的不同之处在于：未申请续租的，其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，不予任何补偿；申请续租未获批准的，其地上建筑物、其他附着物依法律、法规或依约定处置。

　　根据公平原则，从衡平租赁双方当事人的角度着眼，租赁期满，承租人未申请续租的，应视为承租人主动放弃续租权，如对其地上建筑物、其他附着物进行补偿，国家的负担较重，也有失公平，；租赁期满，承租人申请续租未获批准的，说明承租人本身有续租的意愿，只是国有土地所有者代表基于社会公共利益的需要而不予批准，所以对其地上建筑物、其他附着物应依法律、法规或依约定处置，从而为善意承租人留下了一定的私权救济空间。

　　（二）提前终止租赁关系

　　租赁土地使用权可因国家和用地者的原因而提前终止。

　　1、因公共利益的需要

　　由于公共利益的需要，如出现政府规划调整，原租赁用地需变为划拨用地时，国家可提前终止租赁关系收回土地使用权，由此产生的法律后果同于土地使用权出让的有关规定。

　　2、因用地者的原因

　　因土地使用者的原因提前终止租赁关系，包括两种情况：一是承租人的违约行为；二是承租人的违法行为。无论是承租人何种性质的行为致使土地使用权租赁关系提前终止的，承租人均应承担违约责任，但从公正、衡平的角度出发，又不能一概而论，只有在惩罚违约、违法行为的同时又兼顾公平原则，才能在一定程度上促进土地经济利益最大化的实现。

　　（1）承租人违约

　　对于因承租人的违约行为造成租赁关系提前终止的，国家在无偿收回租赁土地使用权的前提下，可对地上建筑物、其他附着物所有权及其占用范围内的租赁土地使用权予以拍卖或变卖，基于土地使用权人已经对租赁土地进行投资开发、经营，在扣除违约金、税费、拍卖费、保管费等相关费用后，将剩余部分返还于原租赁土地使用权人，作为对其地上物投资的补偿。如果无人应买，原承租人的违约责任自不可免，但对因收回租赁土地使用权而取得的地上建筑物、其他附着物所有权，国家亦应向原承租人作适当补偿。

　　拍卖或变卖租赁土地使用权及地上建筑物、其他附着物后，原土地使用权租赁合同的效力及于拍卖或变卖的继受人。

　　（2）承租人违法

　　对于因承租人擅自改变土地用途或擅自转让、转租、抵押、租赁土地使用权等违法行为造成租赁关系提前终止的，由于其行为不仅违反了租赁合同的约定，而且还扰乱了土地占有和流转的的正常秩序，违反了土地管理制度和地产交易规则，所以除了由国家无偿收回租赁土地使用权及其地上建筑物、其他附着物外，还应支付违约金。

　　（三）土地灭失

　　租赁土地使用权取得中，租金支付与租期不同于出让金支付与出让年限。其一，国有土地使用权的出让金价格远低于租金价格；其二，国有土地使用权的租期低于或同于出让期；其三，除另有约定外，租金由土地使用者按年支付，而出让金则由土地使用者一次交付或在五年内分期付清。因此，在因不可抗力造成土地状况发生重大变故，导致国有土地租赁合同的履行客观不能时，合同权利义务终止，国家可无偿收回租赁土地使用权，而无须返还用地者已支付的剩余部分的租金。