一、确定土地他项权利的意义

　　土地他项权利是在土地所有权和土地使用权以外依法律、合同或者其他合法行为设定的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。随着资源稀缺矛盾的日益突出和科学技术的不断发展，人类利用土地的方式日渐丰富，空间范围也不断拓展，如建设高架铁路、公路、地下商场、停车场、埋设地下管线等，同一块土地上不同土地权利之间的关系日益复杂，社会对依法设定、确认和登记相应土地权利的要求愈加迫切。基于此，一些国家在传统地役权的基础上，还创设和发展了空间权。我国民法未采用传统地役权的概念，《民法通则》仅在相邻关系部分，对相邻土地使用权人之间有关通行、截水、排水、采光等权利作了原则性的规定。1989年，《土地登记规则》第一次采用了“土地他项权利”的概念，并在《确定土地所有权与使用权的若干规定》中对土地他项权利的确定作了规定。根据我国现行法律、法规，目前存在的土地他项权利主要包括土地抵押权和土地租赁权。

　　土地他项权利的意义在于对土地所有权、使用权以外的各种长期性土地权利进行确认和管理，以充分保护土地所有权人、使用权人以外的权利人在土地上的各种合法权益，维护与土地有关的各种民事关系的稳定、有序，从而协调多方面的土地利用需求，促进土地的合理、有效利用，并维护社会安定。

　　二、确定土地他项权利

　　1、国有电力、通讯设施用地属于国家所有。但国有电力通讯杆塔占用农民集体所有的土地，未办理征用手续的，土地仍属于农民集体所有，对电力通讯经营单位可确定为他项权利。

　　2、地面与空中、地面与地下立体交叉使用土地的（楼房除外），土地使用权确定给地面使用者，空中和地下可确定为他项权利。

　　平面交叉使用土地的，可以确定为共有土地使用权；也可以将土地使用权确定给主要用途或优先使用单位，次要和服从使用单位可确定为他项权利。

　　上述两款中的交叉用地，如属合法批准征用、划拨的，可按批准文件确定使用权，其他用地单位确定为他项权利。

　　3、他项权利依照法律或当事人约定设定。他项权利可以与土地所有权或使用权同时确定，也可在土地所有权或使用权确定之后增设。