五、土地利用现状与潜力分析评价

　　1.城市土地利用结构合理性的主要指标

　　城市土地利用结构合理性的主要指标有：城市土地利用数量结构指标、城市土地利用空间结构指标、城市土地利用强度指标及城市土地利用潜力指标等。

　　（1）城市土地利用数量结构指标

　　中华人民共和国建设部1990年颁布了《城市用地分类与规划建设用地标准》（国家标准），该标准从我国人多地少的国情出发，为满足城市经济社会发展需要与环境建设的最基本用地需求，规定在编制和修订城市总体规划时，居住、工业、道路广场和绿地四大类主要用地占建设用地的比例为：居住用地20—32%；工业用地15—25%；道路广场用地8—15%；绿地8—15%，这四类用地综合占建设用地比例宜为60—75%，大城市工业用地占建设用地比例宜取规定的下限，风景旅游城市及绿化条件好的城市，其绿地占建设用地的比例可大于15%.《城市用地分类与规划建设用地标准》中还规定了居住、工业、道路广场和绿地四大类用地的人均单项指标，其指标为人均居住用地18—28平方米；人均工业用地10—25平方米；人均道路广场用地7—15平方米；人均绿地大于9平方米，其中人均公共绿地大于7平方米。大城市人均工业用地指标宜采取下限。

　　城市土地利用数量结构指标可与国外大城市横向比较，从发达国家的土地利用结构情况来看，最主要的特征是基础设施和公共设施用地的比重较大。

　　（2）城市土地利用空间结构指标

　　研究城市土地利用空间分布结构时，将城镇分为中心区、内城区、过渡区、外围区（由内至外）四个区域。通过对城镇地籍调查成果统计分析，得到每个区域及商务中心区（CBD）主要用地类型用地分布状况、分布数量和用地强度，为政府制定土地利用空间结构调整规划提供依据。

　　（3）城市土地利用强度指标

　　一般而言，城市土地的利用强度可以用城市的平均建筑密度和平均建筑容积率来表示。各类用地由于其类别不同，用途不同，因此土地的利用强度也有差别。通过对城镇地籍调查成果统计分析，得到商业金融、住宅、工业仓储、市政、公共建筑、交通、水域、特殊、农业及其他用地的平均建筑密度和平均建筑容积率，与城市规划比较来判断城市土地利用强度的合理性。

　　2.城市土地利用结构合理性的统计分析方法

　　（1）技术路线与方法

　　根据分析和评价要求，充分利用城镇地籍调查成果基础数据，有目的进行空间统计、汇总和分析，发现土地利用现状的数量、结构、强度等的空间分布规律，为进一步开展潜力分析和评价提供定性、定量的基础和依据。

　　综合土地利用现状和城市规划、土地利用总体规划、社会经济、人口、环境等数据，考虑经济容积率、城市规划强制因子和规划调整等因素，从结构的合理性考虑空间和数量结构的调整，从强度的合理性考虑纵向潜力的拓展，从未利用土地和城市规划要求考虑横向潜力拓展，进而得出土地的综合潜力。

　　（2）工作内容

　　根据调查工作的要求，选取城镇范围内的区域作为调查的工作区，区域内人口密集程度，经济发展状况，城市改造、建设频繁度应具有一定的代表意义和研究意义。

　　对市区土地利用现状、各类用地的分布状况、市区闲置土地状况、建筑密度、建筑容积率等进行调查，进行准确的土地利用现状统计、汇总，通过对统计、汇总结果分析，提出土地利用现状的数量结构、空间结构以及集约利用的合理性评价，并指出土地利用结构调整和潜力拓展的方向，提出土地集约利用、潜力挖掘的合理建议和措施。

　　（3）土地利用现状分析与评价

　　土地利用现状与结构合理性分析主要包括以下几个方面的内容：总体情况和用地构成情况的分析、分类人均指标比较分析、中心区土地利用结构比较分析、土地利用空间结构比较分析、提出结构调整方向。

　　土地利用现状与结构合理性评价主要从以下几个方面入手：从总体土地利用情况、分行政区和综合区土地利用情况、用地结构等方面分析市区土地利用状况；从经济发展、自然地理环境、交通建设、政策与规划控制、产业结构调整、居民的生活需求等方面阐述市区用地扩展过程和土地利用集约度演变；从土地利用的数量结构、空间结构分析市区土地利用结构特征和存在问题，指出土地利用结构优化和调整方向，并给出具体的措施；根据土地利用的总体状况、分类与分区评价、聚类分析结果、人口密度等方面因素，从平均建筑密度和平均建筑容积率两方面分析和评价市区土地利用强度。

　　（4）土地利用潜力评价

　　土地利用程度和挖潜改造方向，可将城市土地分为：无容量土地（主要包括水面、绿化、道路广场）、容量完全损失土地（现状为建设用地，规划为水面、绿化、道路广场）、未利用的土地（未建设用地，包括耕地、闲置地等空地，规划为建设用地，是横向挖潜改造的重点）、低度利用的土地（利用不充分的土地，用地性质不符合规划要求，现状容积率低于经济容积率，是纵向挖潜改造的主要对象）、合理利用的土地（符合规划要求，土地利用率高，己充分发挥用地潜力，是城市土地利用的方向，不属于挖潜改造的主要对象）、过度利用的土地（土地现状容积率远高于经济容积率和环境容量指标，规划需要调整改造）等，根据分析和评价要求，充分利用城镇地籍调查成果基础数据，有目的进行空间统计、汇总和分析，以发现以上土地的数量、结构、强度及空间分布规律，为进一步开展潜力分析和评价提供定性、定量的基础和依据。