（1）按照委托人指示处理代理事务的义务。

　　为委托人处理事务是土地登记代理人的义务，土地登记代理人应当依照委托人的授权指示处理事务，在开展土地登记代理合同中，委托人的授权指示可以表现为：①固定不变的指示。委托人的指示是指令性的，其要求的内容和范围完全是固定的，不允许土地登记代理人改变，土地登记代理人只能按照指示办理；②可以变动的指示。委托人指示是指导性的，其要求的内容和范围基本上是确定的。但是允许土地登记代理人在实际处理事务时，对其中某一部分可能发生的变化据实调整和变动；③任意性指示。委托人的指示只有很笼统的要求，没有具体的内容和范围，允许土地登记代理人视具体情况具体处理事务。

　　（2）及时告知的义务。

　　土地登记代理人在处理委托人的事务时，应当按照委托人的要求随时报告处理事务的进展情况。处理事务完毕后应当向委托人报告处理事务的过程和应当交付委托人的有关文件及书证等材料。土地登记代理人向委托人报告处理事务的过程和结果应当视委托人的要求和必要性为限。

　　（3）维护委托人权益的义务。

　　土地登记代理人不得与第三者串通或合伙隐瞒真相，损害委托人的利益。在代理过程中，土地登记代理人有义务维护委托人的合法利益。

　　（4）将处理事务的收益和所得交付委托人的义务。

　　由于土地登记代理是以委托人的名义开展登记代理业务的，所以在开展土地登记代理过程中获得的收益，包括钱财、物品以及孽息等，应当及时交付给委托人。无论以委托人的名义还是以代理人自己的名义，或者由第三人取得的收益都应交付委托人。