1.调查与选择比较案例

　　选择比较案例时应大于或等于三个，此外还应满足以下要求：

　　（1）与待估宗地属同一供应圈（即尽量在同区域、同级别，且基础设施完善程度相近。如同一区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例，但所选择案例的交易价格不能相差太大。根据经验一般不超过25%）；

　　（2）与待估宗地用途应相同或相近。如无用途相同案例，可选择用途相近的地块。例如待估宗地用途为住宅可选择商住，如工业用途可选择仓储，前提是已有1—2个与待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致时应进行用途修正。

　　（3）与待估宗地的交易类型（价格类型）相同。交易类型一般包括出让、转让、股份制改造、抵债、抵押等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行交易类型的修正。

　　（4）成交日与待估宗地的估价基准日应接近。

　　①如果市场比较稳定且交易较少，比较的有效期限可适当延长，即选择近几年的交易案例用于比较，但最长不超过3年；

　　②如市场变化比较快且交易活跃，则比较的有效期要缩短（最长不超过1—2年）。

　　（5）交易案例必须为正常交易（即成交价格为正常价格或可修正为正常价格），所谓正常交易应是公开、平等、自愿的交易。

　　（6）价格内涵要一致，比如开发程度是否一致，地价表现形式是基底的价格，还是含分摊面积的价格，是楼面地价还是地面地价等。

　　2.交易情况修正

　　交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。