一、市场调查的目的

　　土地市场调查是土地估价师为了解土地市场现状、判断市场发展趋势、合理选取估价参数、准确估算宗地价格而进行的一项经常性工作。

　　二、市场调查的基本内容

　　（一）土地需求影响因素调查

　　1.一般因素

　　（1）社会因素：土地需求是一种原生需求，如果土地产品收益大或需求增加，则土地需求增加；反之，土地需求则减少。人类的衣食住行都依赖于土地，人口数量越多，对土地的需求量就越大。

　　影响土地需求的社会因素主要有城市化水平、社会秩序、人口素质（文化背景）。

　　（2）行政因素：包括土地管理政策、住房制度等。城市规划通过限定区域发展方向、土地功能布局、土地利用强度等影响土地价格和需求；交通管制通过调节通行条件和环境影响土地利用功能。

　　（3）经济因素：经济因素对土地需求的影响比较复杂，不同地区和行业经济发展水平会影响到各类型用地的需求。财政金融状况则主要影响基础设施、公共配套设施用地的需求，税收政策通过调节税赋影响相应类型用地的需求，居民收入水平、物价水平反映居民的消费和投资能力，它们通过影响商品房市场来影响土地需求。

　　2.区域因素

　　（1）商服繁华度，主要调查商业规模等级、业态。

　　（2）交通条件，主要调查区域交通类型、公共交通便捷度、交通结构、路网密度和道路等级等因素。