土地登记

　　土地登记是国家用来确认土地所有权、使用权和他项权利，依法规定由土地权利人或变更当事人向国家主管机关提交登记申请书、产权证书等权源文件，经审核无误后将土地权利或权利变更事项记载于国家土地登记簿的法律过程。土地登记以县级行政区为单位组织进行。具体运作由县级以上人民政府土地管理部门负责。

　　土地登记以宗地为基本单元。拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者，应当分宗申请登记。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别申请登记。跨县级行政区使用土地的，应当分别向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。

　　（1）土地登记的类型

　　土地登记按其不同特点分为初始土地登记和变更土地登记。

　　1）初始土地登记

　　是在规定的期限内对辖区内全部土地，或者特定区域的土地进行的普遍登记，亦称土地总登记。

　　2）变更土地登记

　　也称日常土地登记或经常性土地登记，指在初始土地登记的基础上，根据土地使用者、所有者和他项权利者的土地权利或主要用途发生变更而随时办理的登记。包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。

　　（2）土地登记的程序

　　1）土地登记申请

　　初始土地登记申请时，国有土地使用权由使用国有土地的单位及法定代表人或者使用国有土地的个人申请登记。集体土地所有权由村民委员会或者农业集体经济组织及法定代表人申请登记。集体土地使用权由使用集体土地的单位及法定代表人或者使用集体土地的个人申请登记。土地他项权利需要单独申请的，由有关权利人申请登记。

　　2）地籍调查

　　地籍调查系土地登记机关按规程要求，对申请登记的土地采取实地调查、核实、定界、测量、成图等措施，查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地所有者、使用者和他项权利者的有关情况，为权属审核、注册登记和颂发土地证书提供依据。地籍调查分为权属调查和地籍测量两部分。

　　3）权属审核

　　土地管理部门应当在受理土地使用权、所有权设定登记，土地使用权、所有权变更登记，名称、地址和土地用途变更登记申请之日起三十日内，对登记申请和地籍调查结果进行审核，并报经批准后进行注册登记，颁发、更换或者更改土地证书。

　　土地管理部门应当在受理土地他项权利设定登记、土地他项权利变更登记和注销土地登记申请之日起十五日内，对登记申请和地籍调查结果进行审核后办理注册，登记或者注销登记，颁发或者更换土地他项权利证明书，或者将注销登记的结果书面通知当事人。

　　土地管理部门作出不予受理土地登记申请或者暂缓登记决定的，应当自接到申请之日起十五日内将作出决定的理由书面通知当事人。

　　4）注册登记

　　5）核发或更改土地证书

　　（3）土地他项权利登记的内容及特点

　　1）土地他项权利登记的内容：

　　①土地他项权利人、义务人；

　　②土地位置及其面积；土地用途和等级；土地使用权性质；

　　③土地他项权利种类及范围；土地他项权利设定日期，权利顺序等。

　　（2）土地他项权利登记的特点：

　　①土地他项权利设定登记不涉及土地所有权、使用权的变更，因此，其设定登记和变更登记不需要报人民政府批准，经土地行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记。

　　②土地他项权利的登记在宗地原《土地登记卡》上进行。

　　（4）土地权利登记的内容及特点

　　1）土地登记的内容

　　①土地权利主体。即权利的归属，指国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者和土地他项权利者。集体土地所有者只能是农民集体。如集体经济组绘织或村民委员会；个人合伙联营组织也可以成为民事主体。

　　②土地权利客体。包括权属界址及其面积；土地用途和等级；地上附着物的登记。

　　③土地权属来源及其性质。土地权属来源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地权属来源合法，是进行土地登记，确认土地权属的必要条件。

　　2）土地登记的特点

　　①统一性

　　②唯一性

　　③完整性和连续性

　　④强制性

　　⑤可信性

　　（5）土地登记代理的概念及有关要求

　　土地登记代理是指土地登记代理机构在受托权限内，为委托人提供土地登记咨询、代理等业务服务，并由委托人直接承担相应的法律责任的经营活动。

　　土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于委托代理的范畴。

　　进行土地登记代理，须遵循以下要求和原则：

　　1）合法原则

　　2）平等自愿原则

　　3）公平公正原则

　　4）等价有偿原则

　　5）诚实信用原则

　　6）保密原则