【学员问题】剩余估价法各道程序的内容与方法是什么？

【解答】（1）查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况。

（2）确定最佳的开发利用方式包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择最佳的土地用途。

（3）确定开发完成后的不动产总价可通过两个途径取得：习惯出售的不动产采用市场比较法，习惯出租的不动产采用市场比较法和收益还原法。

（4）估计建筑费、专业费等各项成本费用和开发商的利润估算开发建筑成本费用，可采用比较法或建筑工程概预算法来估算。

a.估算开发建筑成本费用，可采用比较法或建筑工程概预算法来估算。

b.估算专业费用，一般采用建筑费用的一定比率估算。

c.估算不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。

d.确定开发建设周期，估算预付资本利息（这是一个难点），预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费，这些费用投入时间不同，计算时要根据各自的投入额、在开发过程中所占用的时间长短和当时贷款利率进行计算。

e.估算税金，一般以建成后不动产总价的一定比例计算f.估算开发完成后的不动产租售费用，一般以不动产总价或租金的一定比例计算g.估算开发商的合理利润，一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，有时也采用年利润率计算。

以上内容均根据学员实际工作中遇到的问题整理而成，供参考，如有问题请及时沟通、指正。