2021年房地产估价师备考进行时，建设工程教育网小编为考生整理了房地产估价师各科目的相关考点，希望能够对大家的复习有所帮助。

分解法

先把建筑物折旧分成：物质折旧、功能折旧和外部折旧，分别测算，再加总求取建筑物折旧。

图7-2　分解法求取建筑物折旧的思路

第一部分：物质折旧

把物质折旧区分为：可修复的和不可修复的。

◆可修复的物质折旧，折旧——就是修复成本。

折旧额=在价值时点采用合理的修复方案使其恢复到新的或者相当于新的状况的必要支出及应得利润

修复的条件：修复成本≤修复后的房地产价值-修复前的房地产价值(修复增值)。

注意区分估价前提，保持现状，还是更新、改造和重新开发前提，参见第4章，最高最佳利用原则的内容。

◆不可修复的要区分寿命期。

短寿命项目(修复项目剩余寿命短于整体建筑物剩余经济寿命，常见于设备、装修等)，根据重新购建成本、年龄、寿命或剩余寿命，利用年限法计算折旧额。

长寿命项目(修复项目剩余寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命，常见于建筑物)，根据建筑物的重新购建成本减去各个可修复项目的修复成本和短寿命项目的重新购建成本后的余额、建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命，利用年限法计算折旧额(合并计算)。

第二部分：功能折旧

功能折旧分为——功能缺乏、功能落后和功能过剩。

◆功能缺乏折旧的求取：

可修复的功能缺乏——

1)重建成本(依然保留功能缺乏)下，用单独比随同的超额成本)

折旧=单独增加功能的费用-随同增加功能的费用(当年没随同建设，现在单独建设成本更高，是一种额外损失)。

2)重置成本(假设已经随同增加，已经不存在功能缺乏)下，用单独增加成本

折旧=单独增加功能的费用