2012年房地产估价师《理论与方法》试题单选题第3题

　　某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000㎡.共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000 元／㎡，平均每套住房的市场租金为1500元／月，在受损情况下的市场价格为4500 元／㎡；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300 元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（ 　）。

　　A．该损害在经济上是可修复的

　　B．修复所能带来的价值增加额为500万元

　　C．该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

　　D．在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元

　　【正确答案】：C

　　【建设工程教育网权威解析】：

　　（1）修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：150+0．13×2 ×100+0．15×6×100=266（万元）。

　　（2）修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：[5000×（1-5%）-4500]×10000=250．00（万元）。

　　该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。

　　因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。

　　（3）该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：（5000-4500）×10000=500．00（万元）

　　（4）在不修复情况下，价值减损额为500万元，平均每户可得5万元。

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