2011年房地产估价师考试《经营与管理》试题计算题第1题
（2大题20分要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；只有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答）
1．某投资者购买一间建筑面积为1OO㎡的店铺用于出租经营，购买价格为180万元，一次性付款。购买后对该店铺进行装修，装修期为1年，装修费用为60万元，装修完成后即出租。投资者要求的目标收益率为12%，动态投资回收期不长于16年。假定该类店铺的经营费用占毛租金收入的30%，装修费用发生在年末，其他现金流量均发生在年初。请计算满足投资者收益目标要求的店铺最低单位面积年租金，并画出该项目投资经营的现金流量图。（8分）
【答案】：设店铺的单位面积年租金为x
1．年毛租金收入:100x
2．经营费用:30%×100X=30X
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第一年年初 |
第一年年末 |
第二年年末 |
第三年年末 |
第四年 |
… |
第15年 |
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一、现金流入 |
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1．租金收入 |
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100X |
100X |
100X |
100X |
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100X |
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二、现金流出 |
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1．购买价格 |
180 |
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2．装修费用 |
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60 |
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3．经营成本 |
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30X |
30X |
30X |
30X |
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30X |
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三、净现金流量 |
-180 |
70X-60 |
70X |
70X |
70X |
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70X |
【两种现金流画法均可得分】
注意这两种画法的数值标识不同。
2．分别画出现金流入和现金流出
■PV=0时，就可以求出最低年租金
■PV=－180-53．57+476．76X=0
■PV=476．76X-233．57=0
X=0．48991（万元）
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