我国城市土地属于国家所有，这一点早已在法律上明确，但国有土地所有权在经济上的彻底体现，还需要一个较长的过程。以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式收益中，包含着土地使用权转让的收益，这部分收益不应完全由转让人获得，国家应参与分配。由于所转让土地的开发投入情况比较复杂，转让主体、受让主体和转让用途情况也不相同，因此处理土地使用权收益不能简单化和“一刀切”。《城市房地产管理法》做了明确规定，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。《转让管理规定》规定以下几种情况可以不办出让手续：

　　（1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即：①国家机关用地和军事用地}②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。

　　（2）私有住宅转让后仍用于居住的；

　　（3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；

　　（4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；

　　（5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；

　　（6）根据城市规划土地使用权不宜出让的；

　　（7）县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

　　对于暂不办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或作其他处理，并在合同中注明。土地收益的征收办法，在国务院未作出新的规定之前，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由房地产市场管理部门在办理房地产交易手续时收取土地收益金上缴国家。对于转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地出让金的，应当扣除已缴纳的土地收益。