房估知识点：居住房地产估价的技术路线及难点处理

由于居住房地产的自用性、社会保障性、交易规模小但市场交易量大等特征，因此对住宅房地产进行估价非常普遍。委托人一般主要基于了解住宅的市场价值、抵押价值、租赁价值、征收补偿价值等目的而委托估价机构进行评估。

居住房地产估价既有单套或几套的零散估价，也有整体的估价，由于居住房地产具有产权多样性、产品多样性的特点，因此估价人员在对居住房地产进行估价时，应充分了解和分析估价对象的基本事项，遵循相应的估价技术路线，选择适当的估价方法进行估价。

1.商品房估价的技术路线和难点处理

商品房由于市场交易实例比较容易获取，因此常采用比较法进行估价。在实际估价业务中，商品房个体即零散的单套住宅的估价情况比较多，如住宅的抵押、转让估价，单套商品房的估价技术路线比较简单，因为单套商品房的交易实例很多，可直接通过对交易实例的修正测算出待估对象的价格。在涉及商品住宅征收、商品房预售定价业务时，常常会遇到商品房的整体估价，即整幢或数幢商品房估价。

由于整幢商品房的成交个案很少，交易实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价技术路线相对比较复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用比较法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。

2.房改房、经济适用住房估价技术路线和难点处理

房改房、经济适用住房估价的技术路线与商品房类似，不同之处是要考虑土地使用权出让金或土地收益的扣除问题。利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应估算估价对象不包含土地出让金下的房屋重新购建价格。

关于书上案例的学习：

1.通读熟悉各个案例。

2.为考试做充足的准备。

（1）问答题的准备。如2007年试题，租赁的商业房地产，问要求委托人提供哪些估价所需的资料？找3个可比实例，主要考虑哪5个因素？

（2）单选题的准备。如2010年，单选题问抵押面积问题，租金的求取，优先受偿款的确定，成本法的参数确定、假设开发法的估价前提等。

（3）改错题。

（4）指错题。

2017年房地产估价师将于10月14、15日考试，为了方便广大学员备考，建设工程教育网搜集整理了房估考试知识点，用于考生日常学习参考，祝大家学习愉快、考试顺利！