一、土地的增值性

　　土地既是资源，又是资产，尤其是城市土地，是由人类开发和再开发形成的，已不是单纯的自然物——土地物质，而是人类劳动投入在土地中的土地资本——有形的或无形的土地资产。由于土地资源的不可再生性和土地投资的积累性，土地具有增值性。所谓增值性，是指土地随时间的进程而增加价值，具有反通货膨胀的功能。土地增值的形态按成因可分为四类：

　　（1）反通货膨胀增值。由于通货膨胀的影响，土地的重置成本不断上升，从而导致土地价值的上升。现实中，土地价格的年平均增长幅度，大大超过同期通货膨胀率的平均水平。

　　（2）稀缺性增值。随着社会经济的发展，对土地的需求将会增加，由于土地数量的有限性，将呈供不应求的趋势，从而引起地价上涨。

　　（3）外部投资辐射性增值。即一宗土地以外的各种基建投资对该宗地产生辐射作用，而使其增值。如交通条件和周围环境的改善等。

　　（4）直接投资性增值。即对土地本身进行的投资改良，引起的土地增值。如对某一宗土地进行“七通一平”之类开发所形成的增值。前三项常被称为自然增值，最后一项被认为是人工增值。

　　土地的增值性是从土地价值变化的总体趋势来说的，是波浪式的，不排除土地价值随着社会经济发展的波动而波动，生态环境恶化使土地价值的降低，甚至过度投机后产生的土地贬值。在某些情况下，土地价值出现连续下降也是可能的。例如，日本1955-1990年的35年间，地价持续上涨，但1991年以后随着其“泡沫经济”的破灭，日本各大城市的地价连续10年大幅度下跌。

　　二、我国土地使用权应提取折旧

　　我国的土地产权制度对土地的增值性有一定的影响。在我国土地的产权制度实行城镇土地属于国家所有，农村土地属于集体所有，并且实行城镇土地有偿有限期的使用制度。

　　在实行土地私有制度的情况下，进行土地所有权交易时，由于新的土地所有权人不存在购地资本逐渐回收的问题，所以，土地所有权就无须计提折旧。不考虑购地资本逐渐收回的原因很简单，因为购地者可以永续拥有土地，即购地资本在拥有土地期间总是以土地实物形式存在，所有权人可以根据需要随时将其转化为货币资本而一次收回，还可能取得一定的增值收益。

　　我国实行土地公有制制度，只存在集体和国有之间的土地所有权交易。《中华人民共和国土地管理法》第2条第4款规定：“国家为公共利益的需要。可以依法对集体所有的土地实行征用”。土地征用是我国土地所有权发生转移的唯一方式。被征用后，集体所有的土地变为国家所有的土地。按照《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，我国不存在国有土地所有权的买卖。

　　1990年5月19日颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地70年；（二）工业用地50年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业、旅游、娱乐用地40年；（五）综合或者其他用地50年”。该条例第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。也就是说，我国的土地使用权价格是一种有限年期的使用权价格，这种使用权随着剩余使用年限的缩短而逐渐减少，当达到规定的使用年限后将会被国家无偿收回，因此，购地者必须在使用年限内将包括购地资本在内的所有投入收回。即对城镇土地使用者而言，城镇土地使用权应计提折旧。当土地使用权期满，无论土地的增值程度多大，也无论地上建筑物和其他附着物的成新度多高，对原土地使用者而言，其价格为零。这样，从使用者的角度看，我国土地的增值性大打折扣。

　　城镇土地使用权应计提折旧，但在《城镇土地估价规程》和《房地产估价规范》中，均没有涉及“土地使用权折旧”这一概念，其原因在于：在《城镇土地估价规程》的成本法中，对土地价格进行的剩余使用年期修正，其实质就是考虑土地使用权的折旧。在《房地产估价规范》中，土地的重置价格是指其在估价时点状况的重置价格，即该重置价格对应的土地状况及房地产市场情况均为估价时点状态。这就要求在求取土地重置价格时，必须对土地使用权价格进行年期修正，也就是对土地使用权价格进行减价修正，即土地的重置价格是已经对土地使用权价格折旧后的价格。

　　三、土地增值在政府与用地者之间的分配

　　理论上，根据“权利与收益相对应”和“谁投资谁收益”的原则，土地的自然增值应全部通过征税收归国家所有；由土地使用者投资而得到的土地增值即土地人工增值，应全部归土地使用者所有。

　　实践中，自然增值和人工增值的分割相当困难。另外，如果自然增值全部通过征税收归国家所有，则会挫伤土地使用者进行市场交易的积极性，事实上政府只征收其中的一部分。1993年，在我国出现房地产开发过热的背景下，国务院颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人，就其有偿转让房地产所取得的土地增值额征收土地增值税。国家征收土地增值税的主要目的是抑制土地的投机、炒卖获取暴利的行为，同时这也是国家作为国有土地的所有者参与土地增值收益分配的重要形式。

　　四、土地使用权年限影响商品房价格

　　房地产买卖是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产以一定价格转移给他人的行为。房地产转让的实质是房地产权属发生转移，《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。

　　在我国，城市国有土地的所有权属于国家，土地使用权则通过划拨、出让、转让三种途径为土地使用者取得。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是指土地使用者将出让取得的土地使用权，或划拨取得但已补办手续补交土地出让金的土地使用权再转移的行为。作为可以买卖的商品房，土地使用权基本上是通过土地使用权的出让、转让有偿取得的，商品房的价格中也包含着这笔费用，地价是房价（严格的说应为房地产价格）的一项重要组成部分。

　　以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是原出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。例如土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用10年后转让，受让人的使用年限只有40年。从房地产开发商以合法方式取得土地使用权之日起，经过设计、建设、销售等环节，当购房者购买商品房时，土地使用权年限至少已减少了一两年，多达五年以上的也有可能。开发商与购房者签订商品房购销合同，将商品房卖给购房者，购房者不仅拥有房屋本身的所有权，同时拥有该房屋所占用范围内土地一定年限的使用权。

　　许多人认为，购买房产后，只要房屋不灭失，房屋所有权人可以无限期的拥有它，实际这种认识是错误的。在我国有偿有限期的土地使用制度下，房屋所有权是一种有限制条件的所有权，要受到土地使用权年限的制约。当房屋所占用范围内的土地使用权到期，无论地上房屋的状态如何，是新的还是旧的，房屋所有权由国家无偿取得。为了维护商品房购房者的权益，防止购买土地使用年限相对过少的房屋，购房者必须搞清土地使用权年限及剩余年限，搞清对所购房屋所有权的拥有年限。

　　据资料显示，目前大城市房地产市场商品房的成交量中有10％-20％是投资型买家购买。投资者青睐于房地产的主要原因是房地产投资具有增值性。建筑物作为房产的物质实体与其他商品一样在使用过程中会不断的磨损、减值。即使不使用的建筑物，由于风雨侵蚀、功能不足等原因，价值也会降低。比如，钢筋混凝土结构的非生产用房耐用年限为60年，残值率为零。所以，通常所说的房地产的增值，其实是指土地的增值。然而，在我国土地有偿有限期的使用制度下，房地产投资型买家不仅要分析影响土地自然增值和人工增值的一些因素，如土地增值税、通货膨胀率、城市规划、经济发展前景和国际形式演变等，还要充分注意土地使用权出让年限和土地剩余使用年限对土地使用权价格的影响，即注意土地使用权折旧对土地增值额的冲减。我国的土地价格由于是有限年期的土地使用权价格，对于一宗使用年限较长的土地来说，在其使用年限的前若干年，价格可能随着需求的增加而呈现上升趋势，但由于总有一天土地使用年限将会为零，所以，具体一宗有土地使用年限的房地产价格，从长远来看是趋于下降的。