土地市场冷暖自知

　　当前中国楼市方向未卜，土地市场风云同样莫测。

　　就在一年前全国各大城市还在以不断刷新的“地王”纪录为荣，时至今夏，包括京沪穗在内的一线城市土地拍卖会早已人气稀疏。这也昭示着开发商在陷入“钱荒”后，对在一线城市拿地拿地愈发谨慎。

　　不过，尽管如此，据国土资源部消息，根据中国城市地价动态监测系统对全国重点地区和主要城市监测结果的分析预测，今年地价水平总体上涨，居住地价趋向稳定。

　　在这种情况下，土地市场内的洗牌局面必将率先加剧。

　　据一位不愿意透露姓名的地产公司项目拓展经理说：“面粉比面包还贵”的局面不应该也不可能持续下去，当前为规避风险以及考虑到资金不足等原因，开发商拿地开始转向地价较低的二、三线城市已经成为一种趋势。

　　“地多钱少”，需要速配

　　与二三线城市所期待的大量资金涌入，热点地块价值重新被衡量的预期不同，除去少数已经成为热点的二三线城市，很多相对比较偏僻的二三线城市，依然面临着土地推介压力。

　　“如果能有一个平台把这些土地项目集中起来，同时将更多的投资基金，还有全国各地的开发商汇聚到一起，应该会促成土地与资金更好的融合”。一位投资公司的合伙人如此表态。

　　事实上，这位合伙人的愿望也正是2008年CIHAF中国住交会的雄心所在。与以前只满足于为开发商搭建一个展示形象的舞台不同，经过10年历练与积累，中国住交会如今已经具备了搭建中国房地产全景产业链的能力，并且可以做到让这个产业链上的城市土地、开发商与投资基金在房地产业界的系统内循环共生。

　　拿2007年的第九届CIHAF中国住交会来说，200余家代表着3000亿美规模、来自美国、欧洲及新加坡等国家和地区的投资基金、以及众多的国内地产投资商、投资银行、信托公司和投资顾问在CIHAF中国地产投融资洽谈会上深度交流，并且在3天的住交会后确实达成了数目可观的速配交易。

　　但是，跟上一年情况有所不同的是，2008年的土地交易市场上，制约因素前所未有的多。首先，从土地控制层面上来说，国家系列政策的出台，在规范开发企业规范拿地的同时，进而形成在土地交易市场的上游进行调控。其次，从开发商目前境况上来说，自从拐点论出现以来，楼市成交量日渐萎缩，开发商资金链日益紧绷已经是大家公认的事实。再者，由于中国房地产商所面对的政策和市场的不确定性均在增加，房地产企业融资成本由此上升。与此同时，土地抵押贷款项目开始增多。贷不到钱的开发商不得不转让项目，而接手的买家却更为谨慎。

　　当前资本与土地的对话渠道的制度性缺失似乎成了中国房地产业发展的屏障，幸而CIHAF中国住交会在近几年的活动和平台搭建中前瞻性地看到这一点，并且一直在致力于为土地、开发商、资本三者之间的对话交流提供信息沟通渠道而努力。

　　科学规划促成土地集约利用

　　事实上，当2008CIHAF中国住交会将“城市规划展暨热点城市土地推介会”当成一个独立成规模的子展立项运作时，熟悉住交会的人就知道，城市规划在未来一段时间内将成为中国城市发展运营的关键词了。

　　城市规划“规划”的科学性，是解读城市土地价值，促进土地资源对接的必要前提。它有助于吸引全国乃至全球的开发商、投资商、城市规划设计机构，在“房”与“地”之间，在政府与企业之间，搭建起一座交易、交流、合作、学习的桥梁。

　　对于重点城市，“城市规划展暨热点城市土地推介会”组委会将集中CIHAF平台的优质资源，为参展的热点城市和大型城市运营项目举行隆重开馆仪式，定向组织上下游合作伙伴、企业决策者、主流媒体、开幕式嘉宾、中外行业领袖，大会将进行全程电视直播、网络直播。

　　CIHAF促进三方共赢

　　土地、开发商、资本三者作为城市用地管理者、开发者和使用者，追求的目标都是在规划土地使用条件下，取得最大的投资效益和满足最大的社会需求。

　　对于城市而言，土地与城市规划是密不可分、互为作用的。市政府为了实现社会、经济、环境的宏观效益，要通过城市规划引导资源在不同区位优化配置，并通过调控地价对国有地产一级市场进行经营。因此，土地价格的科学合理程度直接决定于土地流动的规模和合理利用程度，从而促使土地开发朝城市规划的方向发展，使得城市规划不断得以实现、完善。

　　目前大多品牌开发商集中在一线城市白炽化竞争，而二三线城市则相对平静。对此，建设部政策研究室主任陈淮表示，当大城市竞争日趋激烈之际，开发商要想抓住新的历史下的机遇，需在大中小城市协调发展的大背景下，以大城市为依托和辐射力，勇敢地走向二三线，甚至是中小城市，才能获得长远的发展。

　　调查显示，目前中国二三线城市房地产开发的平均利润率能够达到30%，而京沪等一线城市的平均利润率为15%左右。由此可以预测，随着从紧的土地政策、金融政策还在持续，美国次贷危机仍在继续，资本逐利的本性必然使其放弃在一线大城市的观望状态，从而将更多资金涌入二三线城市。

　　从这个意义上来说，与CIHAF同期举办的“城市规划展暨热点城市土地推介会”，聚焦中国房地产市场发展的切实需求，汇聚全球房地产市场上最活跃的开发商、投资机构、基金公司，为中国腹地正在兴起的诸多二三线城市的品牌推广土地信息发布打造一个首选平台，使得土地与投资基金、知名企业的现场对接，是一件非常有意义的事。

　　此外，CIHAF中国住交会作为一个全产业链资源共享平台，在促进业界交流、促成资金与土地的交易达成功能外，还肩负着对当前科学合理规划城市、合法规范交易土地的导向引领和舆论传播职责。主办方鼎力搭建一个市长与市场、政府与企业、上下游产业链等各方零距离交流平台，希望藉此促进城市管理者、城市运营商、二元开发商、多元投资伙伴等各方人士的沟通与协作，共同分享城市规划的新思维，促进相关各方专业发展、和谐共赢，从而将我们的城市价值发挥到最大化。

　　五大城市一季度土地交易气象站

　　中国房地产市场在经历了2005稳定房价年、2006调整住房供应结构年和2007保障性住房执行年后，2008年的主题将不再单一，除了继续保持紧缩的货币政策，落实住房保障政策和严打囤地将是今年的政策重点。

　　在此背景下，中国的土地市场也随之风生水起，一线城市土地成交地块明显回落。

　　北京

　　根据北京市土地储备中心的数据信息分析，截至2008年3月31日，已成交土地、正在交易土地和即将入市土地共计为99宗土地，土地面积1191万平方米，与2007年土地交易情况相比，预计2008年土地面积增加35%.然而值得注意的是，在物权法实施以及金融紧缩政策背景下，造成了土地难以形成实际供应。除了1月份成交了32宗土地，2月份和3月份分别仅成交了6宗和3宗土地。

　　在一季度北京成交的住宅或含住宅性质用地27宗，成交土地面积452万平米，规划建筑面积574万平米，分别占总成交面积的85%和88%.在住宅及含住宅性质土地中，位于五环以外的土地面积为367万平米，占到81%，其中六环以外土地面积为170万平米，占38%，三环以内无新增供应。

　　上海

　　上海房地局不久前发布上海土地挂牌出让第7号公告，推出26幅用地，地块性质全部为工业。据悉，今年前5个月，上海住宅用地总共只推出了区区10万平方米。此前6号公告的3幅地块也仅是上海土地交易市场启用阶段的尝试之举，总面积不到10万平方米。

　　事实上，3号公告也是上海今年以来出让的唯一一批有住宅部分的地块。此前几次土地出让所供应的全部是金融以及办公商业等性质地块。也就是说，上海今年住宅推地总共还不到10万平方米，大量开发商已经产生“断粮”的焦虑。

　　广州

　　2008年第1季度，广州市土地市场的供求状况较为平静。经历了07年下半年推地的高峰期，本季度政府减缓推地的节奏。另一方面，受一系列宏观调控政策的影响，开发商竞投地块的热情有所减退。

　　总体而言，整个一季度广州市成交地块仅11块，其中住宅用地3块，占交易土地总建筑面积的51%.

　　深圳

　　深圳市近期住宅市场的行情深度影响了一季度住宅用地成交情况。

　　一季度深圳市土地出让总量为141.93万平方米，土地性质包括工业、商业、纯住宅用地等。其中，纯住宅用地出让12幅，总面积为76.517万平方米，但成交仅为1幅小型地块，面积为2.948万平方米，仅占纯住宅出让面积总量的3.9%.

　　事实上，自2007年10月至今，深圳市住宅成交情况持续走低，反映到土地市场上则表现为开发商几乎不愿拿地。因此，整个一季度深圳市住宅用地流拍严重，成交地块均以工业用地为主。

　　重庆

　　08年一季度重庆市土地交易中心总成交地块22宗（不包括工业用地）。总体放量情况较07年四季度有所减少。此外由于受政策等因素影响，低容积率供应地块越来越少，别墅和类别墅产品因为土地源头的制约将变得很稀缺。