【考频指数】★★★

【考点精讲】

一、优先受偿权

发包人未按照约定日期支付工程价款，承包人在多次最高发包人支付未果的情况下，可以与发包人协议将已完工程折价或者向人民法院申请将工程依法拍卖，折价或者拍卖所得价款，优先受到偿还的权利。

二、受偿顺序

1.建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。如果发包人将工程抵押给银行或其他债权人以获取工程贷款，那么承包人在银行或者其他抵押人之前优先受到工程款偿还。

2.消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。开发商在未完工前对商品住宅进行预售的情况下，承包人的优先受偿权不得对抗全款或者支付大部分款项的购房者。

因此，若已完工程折价或拍卖后，受偿的顺序是：全款或大额购房者>承包商>银行或其他债务人。

【经典例题】

1.某商品房开发工程因故停建，承包人及时起诉要求结算工程款并胜诉。法院在对该项目进行拍卖执行中，有许多债权人主张权利。各债权人的清偿顺序依法应为( )。

A.承包人、抵押权人、普通债权人、全款购房人

B.抵押权人、普通债权人、全款购房人、承包人

C.普通债权人、全款购房人、承包人、抵押权人

D.全款购房人、承包人、抵押权人、普通债权人

【答案】D

【解析】本题考查的是工程价款的支付。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复：(1)人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。(2)消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。