城镇土地定级受多因素影响，而各因素又分为若干因子，组成城镇定级的因素因子体系。由于各因素因子所处的层次地位不同，在评价工作中不能随意调换，只能按同一层次的因素因子进行评分累加和比较。根据因素因子的性质和影响方式的不同，可分为硬指标和软指标。硬指标指某类因素因子的影响程度可以用明确的数量关系进行表示，例如，交通通达度因素的城镇道路宽度因子。软指标又称定性指标，侧重从质的方面反映因素因子的影响程度，例如，城镇基础设施因素的供水设施因子。

　　（1）综合定级因素选择范围包括：

　　a.繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度；

　　b.交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度；

　　c.基本设施方面的因素有：基础设施完善度、公用设施完备度；

　　d.环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度；

　　e.其他方面的因素。

　　（2）商业用地定级因素选择范围包括：

　　a.繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度；

　　b.交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度（客运）；

　　c.基本设施方面的因素有：基础设施完善度。