关于印发《大庆市整顿和规范房地产市场秩序工作方案》的通知

　　庆整顿[2002]1号

　　各县、区建设局，各中、省直单位建设主管部门：

　　现将《大庆市整顿和规范房地产市场秩序工作方案》印发给你们，请认真遵照执行。

　　附件：大庆市整顿和规范房地产市场秩序工作方案

　　大庆市整顿和规范房地产市场秩序领导小组

　　二○○二年八月十三日

　　大庆市整顿和规范房地产市场秩序工作方案

　　为贯彻建设部等七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》精神，保护居民住房消费积极性，促进我市房地产市场健康发展，根据《黑龙江省整顿和规范房地产市场秩序工作方案》的要求，制定本方案。

　　一、指导思想

　　以江总书记“三个代表”重要思想为指导，以《房地产管理法》、《建筑法》、《城市规划法》、《房地产开发经营条例》、《工程质量管理条例》和有关法律、法规、规章为依据，以建立诚信经营、规范有序的房地产市场秩序为目标；以查处房地产市场违法违规行为为重点，以专项整治为手段，切实解决我市房地产市场存在的主要矛盾和突出问题，使我市房地产市场各种违法违规行为大幅度下降，房地产市场秩序明显好转。

　　二、整顿重点

　　（一）依法查处开发建设中的违法违纪行为

　　1、在集体土地上的房地产开发经营行为；（市建设局开发办）

　　2、未按出让合同约定支付土地使用权出让金或未按合同约定的条件和期限开发、利用土地；（市国土资源局）

　　3、擅自变更规划批件确定的层数、容积率、规模、功能定位，加层、加密、消防设施和绿化配套不符合有关规定；（市规划局、公安局、消防处）

　　4、未取得“两证一书”，擅自进行开发建设；（市城市管理执法监察局）

　　5、未取得施工许可证擅自开工建设；（市建设局市场办）

　　6、未取得预售许可证擅自销售；（市建设局房产管理科）

　　7、一房多售；（市建设局房产管理科）

　　8、无证和越级开发，未参加或未通过开发企业资质年检承揽开发项目；（市建设局开发办）

　　9、未经工程质量、消防验收或验收不合格擅自交付使用；（市建设局质监站）

　　10、发生质量问题不认真处理，供热、供水未配套运行，不按规定发放住宅质量保证书、住宅使用说明书以及不按保证书承诺保修责任的行为。（市建设局房产管理科）

　　11、商品房销售后，因开发企业的原因，造成商品房不能办理土地使用证、产权登记或发生债务纠纷的。（市建设局开发办、市国土资源局）

　　负责上述工作的有关单位和部门要对所有己开工建设和己销售项目进行全面检查。对检查中发现的违法违纪行为加大打击力度，对未按出让合同约定支付土地使用权出让金的，责令限期缴纳，并做违约赔偿处理。对未按合同约定的条件和期限开发、利用土地的，责令限期纠正，并做警告、罚款处理。对确需改变出让合同约定条件的，必须取得土地出让方和城市规划行政主管部门同意，并签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。对超过规划批件确定的建筑面积一万平方米以上；未经消防、质量验收而交付使用的，供热等不配套的；以及群众投诉有安全等严重问题的开发企业，一律先行责令限期整改，并暂停新项目审批，待整改后再作其它处理。对建设审批和项目管理中把关不严、监察不力的部门和管理人员依法追究法律责任。

　　（二）依法查处商品房销售面积缺斤短两

　　1、开发企业将不应公摊的面积进行公摊；

　　2、将分摊面积再次出售或出租；

　　3、预售时违规进行面积计算；

　　4、不按商品房销售管理办法的规定处理面积纠纷；

　　5、开发企业与测绘单位勾结，在面积计算中弄虚作假；

　　6、在合同中不按规定标明套内建筑面积与分摊面积。

　　上述工作由市建设局房产管理科、房产监察监理站负责，要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房，尽快建立面积纠纷调处机制；对弄虚作假的房地产测绘单位要上报市主管部门，分别降低或取消其房产测绘资格，对弄虚作假侵害购房者利益的开发企业、测绘机构要依法严惩。

　　（三）依法查处房地产中介的违法违规行为

　　1、发布不实信息，骗取“看房费”；

　　2、派人假冒房主或串通真房主骗取中介费；

　　3、与一些非法转租或以低价租卖房屋的当事人串通一气，促成地下交易；

　　4、迎合委托方要求出具不实的房地产估价报告；

　　5、利用执行业务之便收受贿赂或收取委托合同之外的费用；

　　6、未取得相关机构资格擅自从事中介业务、估价业务的行为；

　　7、伪造、涂改、转让房地产中介注册资格证。

　　上述工作由市建设局房产管理科、房产监察监理站负责，要全面推行中介服务人员持证上岗制度，对未取得资质证书、超范围从事中介服务以及中介行为不规范的机构，要由建设部门责令其停业并给予处罚。

　　（四）依法查处虚假等违法违规广告行为

　　1、不具备销售条件，擅自通过媒体或展销会等形式发布房地产广告；

　　Z、盗用其他项目销售许可证，进行广告宣传；

　　3、发布虚假广告；

　　4、广告承诺与实际不符；

　　3、广告内容不规范，包括未按规定刊登预售许可证号，或刊登虚假预售许可证号，以及使用非规范的广告用语，不按规定明示价格、面积等。

　　6、未经工商行政管理部门批准，擅自发布房地产广告的行为。

　　上述工作由市工商局和市建设局房产管理科负责，对违法违规发布房地产广告的媒介单位、房地产企业以及广告制作者，由工商行政管理部门依法查处。对违法违规的房地产企业由建设行政管理部门降低资质等级或注销资质证书。

　　（五）依法查处合同订立和履行中的违规行为

　　l、签订买卖合同时不按规定出示有关法规或示范文本；

　　2、合同中未包含法律法规规定的内容；

　　3、隐瞒事实真相，误导购房者签订有损购房人合法权益的购房合同；

　　4、开发企业、中介机构不履行合同约定的义务。

　　上述工作由市工商局和市建设局房产管理科负责，要加大监察力度，使开发企业按规定使用合同示范文本，对不按规定明示或故意删减保护消费者合法权益的合同条款的开发企业，建设行政管理部门、工商行政管理部门应责令其做出调整，依法查处合同欺诈行为，切实保护住房消费者的合法权益。

　　（六）依法查处物业管理中的违法违纪行为

　　1、不按合同规定的内容和标准提供服务；

　　2、服务与收费质价不符；

　　3、建设单位与管理单位互相推诿，不认真解决质量和配套不完善问题；

　　4、处理问题时态度恶劣，致使矛盾激化；

　　5、未取得物业管理企业资质证书擅自承揽物业管理任务。

　　此项工作由市建设局物业管理科负责，要加强规范物业管理合同，明确业主委员会和物业管理企业的权利和义务，完善物业管理前期介入和承接验收制度，推行物业管理项目招投标，规范物业管理收费，认真查处有违法违规和违约行为的物业管理公司。

　　三、工作步骤

　　此次整顿和规范房地产市场秩序工作大体分为三个阶段。

　　第一阶段（2002年8月25日之前）为宣传动员和自查自纠阶段。

　　1、制定下发《大庆市整顿和规范房地产市场秩序工作方案》（即本方案）。

　　2、召开整顿规范房地产秩序会议，对整顿规范工作进行部署。

　　3、各区、县开展房地产市场自查自纠。所有开发建设单位、物业管理企业、房地产中介服务机构，都要开展自查自纠。对存在的违法违规行为，一律要在今年8月25日前自行改正，并向“整顿和规范房地产市场秩序办公室”和建设、土地、工商等相关主管部门报送逐项、逐条对照自查自纠的书面报告。

　　4、要充分利用电台、电视台和报刊等新闻媒体，广泛宣传国家、省有关政策和大要案的披露情况及对查处工作的跟踪报道。

　　第二阶段（2002年8月25日——2002年10月30日）为组织检查和联合抽查阶段。

　　l、各区、县整顿规范房地产市场秩序办公室要组织建设、规划、土地、工商、计划、经贸、财政、监察部门，在企业自查的基础上组织全面检查，各地的企业检查率要达到100％，近五年已售项目及正在销售和建设项目检查率要达到100％。并于9月底前向市“整顿规范房地产市场秩序办公室”和市建设局、市国土资源局、市工商局、市计委、市经贸委、市财政局、市监察局报送组织检查及违法违规行为查处情况的书面报告。

　　2、检查和处罚的方法是有分有合。一般由“整顿规范房地产市场秩序办公室”组织建设、房地产、规划、土地、工商、计划、经贸、财政、监察部门组成联合检查组，建设（房产）、土地、工商亦可单独进行专项检查，对所辖行政区域内的开发建设单位、物业管理企业、房地产中介服务机构和相关房地产项目的审批单位进行联合或专项检查，对违法违规行为的处罚按七部委文件分工，由各执法部门进行处罚，各部门处罚意见汇总到“整顿规范房地产市场秩序办公室”。

　　3、市里将于9—10月份组成执法检查组对各区、县检查的项目进行执法抽查，对检查出的问题将予以复查处理，并对区、县房地产市场管理进行综合评价打分排序，通报全市，并上报省建设厅。在市里检查基础上，做好迎接省里的执法检查组来大庆检查的各项工作。

　　第三阶段（2002年10月30日——2002年11月30日）为迎国家集中清理整改阶段，整章建制。

　　为迎接国家七部委对我市的联合检查，针对专项整治和自查自纠过程中发现的问题，逐一进行汇总和清理整顿、整章建制，完善法规和政策制度，健全网上公示制度，实行政务公开制度、建立企业诚信档案制度，建立行业自律、新闻监督、各界人士参与的社会监督体系。

　　各阶段工作可以边整边改、交叉进行，市里将不定期组织人员进行检查、指导。