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　　2019房地产估价师《制度与政策》考点六：不动产登记类型和程序

　　不动产登记类型和程序

　　一、不动产登记的类型

　　不动产登记有多种分类方法。按照登记的效力不同，可分为本登记与预登记 ;按照登记的物权可分为所有权登记和他项权利登记;按照登记的物可分为土地登记、房屋登记和林权登记等。

　　(一)按照登记的效力分类

　　1.本登记。本登记是对不动产物权的设立、变更、转让以及消灭等法律事实进行的登记，具有终局、确定的效力，因此又被称为“终局登记”。 如房屋所有权初始登记、房屋所有权转移登记等都属于本登记。本登记包括：

　　(1)初始登记，是指不动产所有权的第一次登记，包括土地所有权的第一次登记和房屋所有权的第一次登记。由于土地的国家所有权可以不办理登记，土地的初始登记仅指集体土地所有权的初始登记。

　　(2)设立登记，是指当事人以法律行为设定不动产他物权时进行的登记。包括建设用地使用权、不动产抵押权和地役权的设立登记 。根据《物权法》第一百三十九条、第一百八十七条规定，建设用地使用权和不动产抵押权的设立应当登记，不登记则不发生物权变动效力。

　　根据《物权法》第一百五十八条规定：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。 因此，设立登记是设立建设用地使用权和不动产抵押权的生效要件，是设立地役权的对抗要件。

　　(3)转移登记，是指不动产物权转移时进行的登记。由于我国实行土地公有制即国家所有与集体所有，土地所有权不能转让。即便是集体所有的土地变为国家所有的土地，也只是通过征收的方式。因此，转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。

　　(4)变更登记，是指不动产物权归属的主体不变，而只是物权的内容、客体等发生变化时所为的登记。如不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记。

　　(5)注销登记，是指因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记。如抵押权已实现，应申请抵押权注销等。

　　(6)更正登记和异议登记

　　更正登记和异议登记是保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权利状态的法律措施。更正登记是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记。 异议登记是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿中记载的权利所提出的异议计入登记簿中，其法律效力是使登记簿所记载权利失去推定的效力。

　　《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　(7)查封登记

　　查封登记是指，不动产登记机构按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书，配合人民法院对指定不动产在不动产登记簿上予以注记，以限制权利人处分被查封的不动产的行为。被查封、预査封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。

　　根据最高人民法院、建设部、国土资源部联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)规定，不动产登记机构在协助人民法院执行房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查，认为人民法院查封、预查封的不动产权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。

　　2.预登记。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。 如预告商品房预告登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　(二)按照登记的物权分类

　　1.不动产所有权登记。不动产所有权登记是指，不动产登记机构依法将不动产所有权及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。如发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的;当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。

　　所有权是对物独占的支配权，其权能包括占有、使用、收益和处分 。《物权法》第四十条规定，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。所有权人在自己的不动产或动产上设立用益物权和担保物权，是其行使权利的具体体现。如不动产所有权人将不动产抵押给他人，就是所有权人行使其权能。

　　2.不动产他项权利登记。不动产他项权利登记是指，不动产登记机构依法将他项权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。不动产他项权利是指除不动产所有权以外的其他物权。不动产他项权利包括用益物权和担保物权。

　　(1)不动产用益物权。根据《物权法》，不动产用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

　　(2)不动产担保物权。根据《物权法》，不动产担保物权为抵押权。抵押权又分为一般抵押和最高额抵押。

　　一般抵押权登记。一般抵押权登记包括抵押权设立登记、变更登记、转移登记和注销登记。 对符合规定条件的，不动产登记机构应当将抵押当事人、债务人的名称(姓名)、被担保债权数额和登记时间记载于房屋登记簿。

　　②最高额抵押权登记。最高额抵押权登记包括设立登记、变更登记、转移登记和注销登记，以及最高额抵押权确定登记 。对最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，申请登记的，申请人还应当提交已存在债权的合同或其他登记原因证明材料、抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。

　　对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，不动产登记机构应当将抵押当事人、债务人的名称(姓名)、登记时间、最高债权额、债权确定的期间记载于不动产登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移的，转让人和受让人应当持登记申请书、申请人的身份证明、他项权利证书、最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料、最高额抵押权发生转移的证明材料等申请最高额抵押权转移登记。

　　最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。 当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，按照规定办理抵押权转移登记。经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，予以登记的，不动产登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于不动产登记簿。

　　当事人协议确定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了债权数额的，房屋登记机构可以依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于不动产登记簿。

　　此外，《物权法》还将在建工程抵押纳入抵押权登记的范畴。在建工程抵押权登记包括设立登记、变更登记、转移登记和注销登记。 在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿上予以记载后，房屋登记机构向在建工程抵押权人发放在建工程抵押登记证明。 已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

　　(三)按照登记的物分类

　　1.土地登记是指，不动产登记机构依法将土地权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。如集体所有权登记、国有建设用地使用权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地使用权登记、土地使用权抵押权登记等。

　　2.房屋登记是指，不动产登记机构依法将房屋建筑物、构筑物权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。如房屋所有权登记、房屋抵押权登记、预购商品房预告登记。

　　3.林权登记是指，不动产登记机构依法对森林、林木和林地权利及其相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。

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