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　　2018年房估《理论与方法》高频考点（第四章）：

　　1.主要原则：独立客观公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则；谨慎原则；一致性原则；一贯性原则。（P153）

　　2.合法原则在房屋征收估价中的运用在房屋征收评估中，被征收房屋的价值与被征收房屋的性质（如是合法建筑还是违法建筑，是永久建筑还是临时建筑，是未超过批准期限的临时建筑还是超过批准期限的临时建筑）、用途（如是居住用途还是商业用途）和面积（计不计算面积，计多少面积）等密切相关。例如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：“对认定为合法建筑和未超期的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超期的临时建筑的，不予补偿。”

　　违法建筑--fxgr--超期临时建筑，就不应予以评估，或者评估价值应为零。

　　被征收房屋价值评估必须明确被征收房屋的性质、用途和面积。房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。

　　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

　　房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

　　3.一贯性原则是指为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。房地产投资信托基金物业价值评估、为财务报告服务的估价都应遵循一贯性原则。（P172）

　　4.三大经济学原理

　　①收益递增递减原理

　　第一种投入产出关系——收益递减规律，也称为报酬递减规律、边际收益递减原理：假定仅有一种投入量可变，其他投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的，但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。如土地上施化肥。

　　第二种投入产出关系—规模收益或规模报酬规律：假定以相同的比例来增加所有的投入量，产出量的变化有三种可能：

　　（1）规模收益不变——产出量的增加比例等于投入量的增加比例。

　　（2）规模收益递增——产出量的增加比例大于投入量的增加比例。

　　（3）规模收益递减——产出量的增加比例小于投入量的增加比例。在扩大规模时，先后经过规模收益递增阶段，规模收益不变阶段，规模收益递减阶段。

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