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　　2018年房估《案例与分析》高频考点（第五章）：

　　1.运用假设开发法可能出现的错误——（适用于有投资开发和再开发潜力的房地产）

　　（1）估价前提假设开发法估价前提有三种：业主自行开发前提、自愿转让开发前提、被迫转让开发前提，抵押估价和司法拍卖估价，一般采用“被迫转让前提”，未说明估价前提的算错误。

　　（2）计算公式出现漏项或增项错误房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润＝取得税费＋后续建设成本＋后续管理费用＋后续销售费用＋后续投资利息＋后续销售税费＋后续开发利润

　　（3）对开发完成后的价值以及后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算在动态分析法中，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行动态预测，记得要折现到价值时点。

　　（4）在静态方法中投资利息和开发利润都单独计算。

　　（5）动态分析法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。

　　（6）估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明。

　　若用收益法要注意常见的问题：假设开发的方式一要合法，二要最高最佳使用。

　　开发完成后的价值不能采用成本法来求取。

　　（7）后续开发经营期开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。

　　（8）开发完成后的价值开发完成后的价值，是指开发完成后的房地产状况所对应的价值。

　　注意开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，还可能包含着房地产以外的动产、权利等。特别是开发完成后的房地产为宾馆、影剧院、高尔夫球场、汽车加油站这类收益性房地产，其状况通常是“以房地产为主的整体资产”，此时，预测的开发完成后的价值还应包括家具设备等房地产以外财产的价值。

　　对于开发完成后的房地产适宜销售的，通常是预测它在开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。

　　2.个方法特别注意的知识储备

　　（1）比较法注意估价对象与可比实例的可比性，3个修正系数的具体内涵、修正公式。

　　（2）收益法注意公式的选取、净收益的求取、报酬率的确定和收益年限的确定（建筑物剩余经济年限与土地使用权剩余年限的比较）。

　　（3）成本法注意包含的成本内容，注意投资利息、销售税费和利润的计算。

　　注意建筑物折旧的确定，直线折旧的年限的确定（土地使用权年限与建筑物耐用年限不一致的折旧）（参见《房地产估价理论与方法》第七章，第五节最后部分，土地使用期限对建筑物经济寿命的影响）

　　（4）假设开发法注意动态和静态计算、假设开发法的3个估价前提、开发经营方式的确定、开发完成后价值的求取方法，注意减掉的后续费用不要漏项和算错。

　　3.估价方法选用原则：

　　（1）有大量可比实例，选用比较法，并以该法为主；

　　（2）具有预期收益，选择收益法作为其中一个方法；

　　（3）具有开发或待开发潜力，可以选用假设开发法；

　　（4）无上述条件的选用成本法。其他方法都不可用时选用。

　　根据估价方法选用原则判断可能存在的错误，如收益性房地产没有选用收益法，只使用了一种估价方法未说明不选用其他方法的原因，估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。

　　4.估价原则独立、客观、公正原则所谓“独立”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、经验和职业道德进行估价。所谓“客观”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓“公正”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。

　　合法原则本条所称依法，是指不仅要依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，还要依据估价对象所在地的有关地方性法规（民族自治地方应同时依据有关自治条例和单行条例），国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿（房屋登记簿、土地登记簿）、权属证书、有关批文和合同等（如规划意见书、国有建设用地使用权出让招标文件、国有建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同等）。因此，合法原则中所讲的“法”，是广义的“法”。

　　遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。

　　替代原则根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。因为任何理性的买者在购买商品之前都会在市场上搜寻并“货比三家”，然后购买其中效用最大（或质量、性能最好）而价格最低的，即购买“性价比”高或“物美价廉”的。卖者为了使其产品能够卖出，相互之间也会进行价格竞争。市场上买者、卖者的这些行为导致的结果，是在相同的商品之间形成相同的价格。

　　房地产价格的形成一般也如此，只是由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。

　　因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。

　　最高最佳利用原则最高最佳利用必须同时满足四个条件：一是法律上允许；二是技术上可能；三是财务上可行；四是价值最大化。实际估价中在选取估价对象的最高最佳利用时，往往容易忽视“法律上允许”这个前提，甚至误以为最高最佳利用原则与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律、法规、政策以及建设用地使用权出让合同等允许范围内的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则与合法原则的关系是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则；而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求。

　　5.市场背景分析

　　（1）缺失本项描述内容包括：宏观经济形势和相关政策情况、当地房地产市场总体状况、当地同类房地产市场状况，缺少某一项描述。

　　（2）缺少分析或者分析结论与描述不符的。

　　（3）分析针对性不强，如分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供支持的。

　　市场背景分析需要有详细的分析过程，包括过去、现在和可预见的未来的市场状况分析，从深层次揭示影响类似房地产价格的主要因素。市场背景分析过于简单也可视为一项错误。背景分析没有结合估价对象特点，说明变动趋势。

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