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　　2018年房估《理论与方法》高频考点（第七章）：

　　1.成本法适用的估价对象：新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。对于很少发生交易而限制了比较法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如行政办公楼、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、军队营房等以公用、公益为目的的房地产，特别适用成本法估价。特殊厂房（如化工厂、钢铁厂、发电厂）、油田、码头、机场之类有独特设计或只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。

　　在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。（P286）

　　2.成本法估价需要具备的条件

　　需要具备两个条件：

　　一是自由竞争（即可以自由进出市场）；

　　二是该种房地产可以大量重复开发建设。

　　注意下列3个问题：

　　（1）应采用客观成本而不是实际成本。

　　实际成本也称为个别成本，是购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。

　　客观成本也称为正常成本，是购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本。

　　（2）在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。现实中有一些选址不当或者规划设计不合理等造成不符合市场需求的房地产，如在人流量很小的地方建造的商场。虽然建造该商场花费费用巨大，但商场也不会有那么高的价值。

　　（3）在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

　　3.物质折旧（P321）

　　（1）可修复项目，修复成本就是折旧，修复成本是采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润。

　　（2）不可修复项目

　　①短寿命项目，按照各自的寿命计算折旧。

　　②长寿命项目，根据建筑物重新购建成本减去各个可修复项目的修复成本和短寿命项目的重新购建成本后的余额、建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命，采用年限法计算其折旧额。

　　4.开发利润

　　开发利润是房地产开发企业（或业主、建设单位）的利润，而不是建筑施工企业的利润（在建安成本中）。

　　开发利润指土地增值税、企业所得税税前利润。

　　开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发企业所能获得的平均利润，而不是个别开发企业最终实际获得的利润，也不是个别开发企业期望获得的利润。

　　根据不同的基数，有不同的利润率指标。（利润率一般是通过大量调查同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的，比较法的原理）

　　直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小。

　　直接成本好记，7个项目中，带成本字眼的就2个，就是直接成本，销售利润率是按照开发完成后的全部价值计算的，包含全部7个项目。注意：算开发利润时，开发利润也是销售利润率计算的项目。

　　考试时主要考中间的两个，因为容易混淆。记忆窍门：投4成5，总共7个项目，女人“头饰”（头谐音投，投资利润率，取成本项目的前4个）、男人“金城武”（城谐音成，成本利润率，取成本项目的前5个；还有一个理解方法：投资的时候利息还没发生，所以不在投资成本中）。

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