2016年房地产估价师考试将在2016年10月15、16日进行，考生朋友们正在紧张的备考中，为了使大家的复习更有针对性，建设工程教育网特别分享了房估《房地产估价案例与分析》科目的知识点，希望对大家有所帮助，祝大家备考愉快，梦想成真！

1.合法性分析

估价对象为××市××区××号8楼、14楼、15楼、16楼的办公房地产，根据估价委托人提供的《××省房地产权证》等资料记载，其证载合法批准用途为办公，实际用途亦为办公，本次估价按其法定办公用途进行估价。

2.利用方式分析

最高最佳利用原则要求估价价值应是在合法利用方式下，各种可能的利用方式中能够使估价对象的价值达到最大的利用方式的估价结果，具体如下：

（1）保持现状前提：估价对象房地产保持现状、继续利用最为有利时，应以保持现状、继续利用为前提进行估价，保持现状的条件是新房地产价值减将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产价值。

（2）装饰装修改造前提：估价对象房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以利用为前提进行，对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值减装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状装修的房地产价值。

（3）改变用途前提：改变估价对象用途再予以利用最为有利时，应以改变用途再予以利用为前提进行估价，对估价对象改变用途的条件是改变用途后房地产价值减改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值。

（4）重新开发前提：对估价对象进行重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发再予以利用为前提进行估价，对估价对象重新开发的条件是重新开发完成后房地产价值减重新开发的必要支出及应得利润大于现有的房地产价值。

（5）上述情况的某种组合：估价对象改变用途和装饰装修改造再予以利用最为有利时，应以改变用途和装饰装修改造再予以利用为前提进行估价，对估价对象改变用途和装饰装修改造的条件是改变用途和装饰装修改造后房地产价值减改变用途和装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状用途的房地产价值。

估价对象为××市××区××号8楼、14楼、15楼、16楼的办公房地产，估价对象现出租作办公使用，估价对象所在楼宇建筑结构合理，耐用性好，装修豪华，保养维护良好。估价对象约建于1997年，装修成新度较高，重新装修对房地产价值影响较小；估价对象规划为办公，按现行××市政策，改变用途和重新开发的情况可能性非常小；预计未来估价对象将继续保持办公现状使用。

3.最佳规模与最佳用途分析

（1）收益递增递减原理：对一宗土地的开发利用强度，如容积率、建筑规模、建筑高度、建筑层数，超过一定限度后，收益开始下降。估价对象位于××市××区××号8楼、14楼、15楼、16楼，邻近基本多为高级写字楼，估价对象所在楼宇总楼层为35层，相比邻近超高层楼宇，估价对象规模适中。

（2）均衡原理：是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳利用。估价对象所在楼宇规模适中且位于第8、14、15、16层，估价对象的土地与建筑物组合方式是最佳的。

（3）适合原理：是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为是最高最佳利用。估价对象位于××市××区××号8楼、14楼、15楼、16楼，所在区域已形成良好的商务办公氛围，是××市城区重要商务办公区，估价对象非常适合作办公使用。