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办公建筑

2005-07-26 00:00    【  【打印】【我要纠错】

  摘要: 办公室设计顾问、作家弗朗西斯。达菲指出,所谓的办公建筑是二十世纪最伟大的标志之一。在各大洲是办公楼的塔尖勾画出了城市的天际线。作为经济繁荣、社会进步、技术发展最常见的标志,办公建筑已经成为这个世纪世界运转状态的象征。这一点完全正确,因为办公建筑最能够反映过去一百年来在就业方式方面已经发生的深刻变化。今天,在美国、在西欧、在日本,至少有50%的从业在办公楼里工作。相比之下,二十世纪初这一数字仅为5%.关键词: 办公楼 办公建筑 经济

  有趣的是,一个典型的服务机构,在其生命周期内的所有支出中,大约3%-4%是办公设施开支,4%是运转费用,1%是家具费用,90%-91%是员工工资,因此,如果办公机构能够充分利用这3%-4%的办公设备开支来提高工作场所的产出率,它将对占服务机构支出费用90%-91%的员工开支产生事半功倍的影响。

  为顺利达到这一目的,建筑物必须受益于可以完成一系列目标综合设计思路。通过综合设计,新一代的高效能办公建筑正在不断地涌现出来。这些办公建筑能够为业主和承租人提高工作满意度和工作效率,有益健康,具有更好的适应性,节能环保。特别是通过运用生活周期分析,这些设计方案可以使建筑设计、系统选择、大楼建设这些先期投资发挥积极的作用。

  方案提交团队

  高效能办公建筑融合了各方面专家的设计成果,包括项目经理、房地产专家、设备经理、策划师、内部设计人员、图像设计人员、景观设计师、土木工程师、结构工程师、机械工程师、电气工程师、照明工程师、消防工程师、声学工程师、电脑设备工程师、安全顾问、餐饮服务顾问、视听系统工程师、建设人员(也就是一般合伙承包商等等)。这些专家的成果必须融合在一个涉及各专业的建筑系统内。通过制定并落实详细的计划进度表,可以约束方案的实施,并最终使方案成为一个能够使办公室达到高效能目的的浑然一体的设计。

  方案提交阶段

  办公建筑的提交过程需要考虑大型商业建筑在经济方面的可行性。为了确保计划购买使用的设备符合美国公共事务总署和承租人的目的,以及他们的要求能够在高效能办公建筑的开发中发挥作用,美国公用事务总署已经制定建立了一个指南来指导方案提交过程和项目发展研究。

  城市规划

  大量的办公人员聚集在一个建筑物内将对他们的邻居们产生不可忽视的影响。办公楼的建筑造型可以通过设立零售店、餐饮店使邻居关系更加和谐。通过办公室之间的业务互补还可以为相邻办公室带来业务。开发办公建筑时,还必须考虑运输问题。办公建筑通常与城市规划和市政区划冲突,因为城市规划和市政区划总是试图使土地利用和和睦的邻里关系能够和谐共处。

  空间类型

  办公建筑有建筑外壳和承租人改造部分组成。承租人需要通过不同的空间类型来适应办公楼的内部构造。可供使用的空间类型包括办公后勤区、仓库、小实验室、私人卫生间、滞留区、医务室、健身区、护婴中心、会议室场所、图书室空间、自动数据处理设备室空间、零售店空间、餐饮空间。办公建筑空间一般还包括地下停车场和地面停车场。

  建筑设计必须考虑潜在承租人方方面面的要求,包括他们想要的建筑外观、开放度、运转时间、附属物要求、安全问题,以及大楼受攻击可能性评估结果、组织和群体大小、发展可能性、长期需求的持续性、集会必要条件,电子设备和技术要求、音响要求、特殊升降和装卸仓储要求、特殊公用服务、各种经营材料和生产流水线上的材料,特殊的健康危害,交通工具的使用和类型,以及经济目标等等。

  建筑组成

  建筑系统和组成包括建筑外壳和建筑内核。建筑内核包括停车场、景观和绿化、场所照明、场所消耗、场所家具、大楼入口、建筑物包装(如玻璃窗、大门和其他开放空间)、内部分隔、雨篷、屋顶系统和天窗、披屋结构、地基和下层结构、结构系统和地板背板、空气流通、垂直运输(楼梯、电梯、自动扶梯)、邮件支持、泊车场、设备维护、窗户保洁、大楼安全保卫,以及建筑物标记等等。大楼外壳的机械系统包括供暖系统、降温系统、送风系统、排气系统和系统控制。建筑外壳的电气系统和相关槽隙包括电力服务和配给,照明、紧急电源、照明保护。建筑外壳的管道系统包括公用给排水服务、供气服务、家庭冷热水系统、卫生排污系统和管道维修。建筑外壳消防系统包括压制系统、警报系统、排烟系统。建筑外壳通风系统和空间包括入口装置、垂直和水平通道、箱体和结合物。建筑安全系统包括场所屏障和缩进,周边屏障和防爆装置、公用保卫、进入控制和侵入检查、入口扫描、包裹扫描和控制、空气和公用供给保护。建筑外壳包括与建筑核心、公共走廊、门廊、普通空间和公用空间(如机械、电气、管道、通道、消防、安全等空间)相关的内部建筑。

  内部建筑和承租人改造包括分隔、门、标识、活地板、窗户处理、墙面涂饰、地板涂饰、天花板系统、特殊机械服务、管道服务点、电力接口、器材、铺设的通讯系统电缆和安装的接口、配备的家具和办公设备。为了能够提供良好办公环境,内部建筑必须在概念上与建筑外壳相一致。

  建筑物属性

  集成性

  也就是说,建筑设计要在考虑所有相关因素的前提下构思。除此之外,大楼的建设用途和维护方法也很重要。为保证建筑的完成与建筑物维护相分离,由建筑用途出发而得出的建筑设计就很重要。这意味着高效能办公建筑的整体设计必须在建筑师、工程师、业主和委托人的合作下,贯穿于整个设计和建设过程。

  可变性

  高效能办公室必须能够简单、经济地装修,必须适应经常性的更新改造。这些更新改造可能是由于经营方重组、职员变动、商业模式发生变化或技术创新的来临。但是不管怎样,办公楼的基础设施、内部系统、家具配备必须进行升级换代以应对这些需要。

  技术创新正在飞速进行,特别是在电讯、照明、计算机领域。先进的办公室必须通过有效采用不断涌现的新技术,通过革新设备如电缆汇流、数模配电,来迎接技术的发展变化。

  安全、健康和舒适

  在办公环境中,对雇主来说,最大的一笔支出费用就是办公室中这些雇员的工资。这类支出一般来说超过设备租赁费和所耗用的能源费用。因此,在高效能办公室中,员工的健康、安全和舒适是最最重要的问题。

  在正在形成中的新一代先进办公室中,这些问题已经被制定为标准列入建筑说明书,如,提高新鲜空气流通率,采用无毒、低污染材料和系统等。

  居住者的舒适度是工作场所满意度的一个重要方面。随着时间的推移,高效能办公室能够提供个性化气候控制,允许用户设定他们各自的、局部的温度、空气流通率和风量大小。

  虽然难以衡量满意度的高低,但有一点被广泛接受,那就是当办公室职员被提供了令人鼓舞的、充满活力的工作环境后,员工满意度和业绩提高了。提高工作场所满意度能够得益于此,部分原因是员工们可以接近自然,视野开阔,有相互交往的机会,还可以控制自己周边的小环境,

  能源效益

  根据办公室大小、局部气候、使用收益和效用比,能使能源消耗降至最低的策略包括:①减轻负荷(通过综合考虑建筑与场地状况,充分运用建筑外壳,如减少透光、提高隔热性);②使用规格大小合适的取暖、通风和空调系统;③安装高效能的设备、灯具和器具。

  必须考虑可更新能源的使用,如可以为建筑物提供照明用电的与建筑一体化的光电池系统、可以提供家庭热水供应的太阳能加热系统、通过抽取地球中饱含的热量的地热抽泵系统,提高高压输电系统的性能等。

  另外,还必须考虑其他可利用能源的应用,包括微涡轮机、燃料电池等等。可利用能源可以提供供电可靠性(如紧急电源和关键时刻用电)和独立的电力系统,减少对化石电力的依赖。

  支出效用

  高效能办公室必须运用生命循环经济模型和材料评估模型来进行评估。在一些情况下,业主必须要认识到,为了今后建筑物能在长期运转和维护方面节约资金,充分发挥建筑物的性能,必须要心甘情愿地在开始阶段投入更多的资金。

  工程经济学

  为了使在设备上的投资达到最佳性能,工程经济学提供了一种方法,这种方法可以得到与每一个设计元素和建筑构成所花费用相对应的性能、表现。在设计阶段,建筑开发商应正确地采用工程经济学来考虑可供选择方案,以确保项目完成时能够达到所预期的支出效用。

  工程经济学通过在减少生命周期费用的同时又可以维持或改善结果得出选择方案。在建设阶段,通过共享节约,鼓励承包商采用他们特殊的“绝活”来进行方案改动,这些改动必须既能够降低建设费用又能保持或以高建筑质量、价值和功能。

  正确建设和维护

  随着已经提高了的建筑技术和建筑控制的到来,作为质量保险计划的一部分,各种高效能建筑的正确委托建造显得极其重要。在许多案例中,对正在建设中的工程进行委托已经显示是可行的。

  一旦建筑物已经建造完毕和投入使用,通过测量、监控、报告等积极处理措施来确保和巩固其长期性能就很关键。这些反馈结果应当告诉维护管理人员,也可以为新的设计成果提供参考。

  出现的问题

  建筑物安全

  回顾在过去的十年中所发生的恐怖,我们的设计要关注于保护居住者和其财产不受暴力袭击。通过综合威胁评估、易受攻击度评估、风险分析,可以被确认特定建筑物的安全需要。应该确保恰当的、合理的应对性设计能够融合进办公建筑的设计中。

  现代化

  过去25 年来形形色色的设备的出现给建筑设计带来了显著的挑战。对于现代化这个问题来说,其关键领域包括升级外部包装、机械系统、电讯设施,加强安全性和提高内部涂饰效果。对现代化这些设备来说,提高工作场所质量和能源性能,加强安全使之能适应承租人的频繁改造是非常重要的目标。对建筑物的历史或部分历史遗迹进行恰当的保护也是现代化效果的一部分。

  可通行性

  办公建筑必须根据法律的要求为残疾人提供无障碍通道

  历史保护

  根据美国国家历史保护法案(NHPA)的要求,国家历史名册上的具有历史价值的建筑物或其部分建筑必须给与特殊对待

  可持续设计和建设等级系统

  对以这一点,许多系统正在开发之中,如美国环保总局(EPA)的建筑物能源之星计划和美国绿色建筑理事会(USGBC)的LEED等级系统。这些系统可以使能耗和环境性能可以被正确地测量出来并和普通的国家标准相比较。EPA的计划专门关注于节能效果,而LEED等级系统则致力于研究涉及范围更广的一系列关于可持续设计问题。

  活地板系统

  活地板的使用是办公建筑的主要设计特征,它明显提高了办公建筑的效能。活地板可以进行高效的电缆铺设和电力分配,还可以提高送风能力来提高每个居住者的舒适度。

  进行委托

  一些联邦机构和私人机构正在积极地开展托管所有的高效能建筑物业务发。在开展业务活动中,委托范围和委托费用是矛盾所在,所以各方仍要在这方面协商一致。但是,一些组织却将委托看成是正常的建设过程中多余的、不经济的干扰行为。

  能源效能

  包括国防部、公共事务管理局和国家公园服务中心在内的许多联邦机构,正在积极采取行动来保证能源效能。采用可替代能源系统,如使用太阳光、与建筑一体化的光电池、风力发电,以及充分发挥利用废热发电技术或天然气燃料电池技术的自主发电策略,已经成为高效能建筑设计中的标准要素。

  工作场所的连接

  许多研究机构和制造公司正在努力开发可以提高工作场所连接性的设备和系统。在这些正在开发的产品中,有改善了的活地板系统,可以插接传输电力、数据、声音的光纤,数字分配线网和汇流器,会议集成交换器和各种各样的其他产品。正确处理建筑设计和承租人改造之间的关系是改善工作场所连接性这一过程中最重要的一个方面。

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