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国际商业房产投资论坛对房产投资价值再评估

2005-07-08 00:00    【  【打印】【我要纠错】

  在国内部分地区出现房地产泡沫化苗头的时候,如何进行“理性的商业房地产投资”、规避可能存在的投资风险已成为房地产界面临的共同问题,北京日前举办了首届国际商业房地产投资论坛,来自国内外的专家学者围绕上述主题,对房地产的投资价值进行了再评估,同时交流了国际房地产界规避投资风险的先进理念和投资手段。同质化和地价提高导致空置

  建设部科技委副主任、中国住宅产业商会会长聂梅生教授在论坛上介绍了美国政府新的住宅开发战略即“高明的增长、高明的选择”后,对目前我国房地产业的现状提出了尖锐批评。聂梅生指出,当前我国各地的住宅建设仍然以小区的形式发展,而且项目规模越来越大,小区之间雷同性很强,多数定位在中、高密度的中高收入住宅。在多数居民有了一套享受房改的住宅后,市场是否还需要如此之多的雷同住宅?这恐怕是最近中高档住宅出现空置的原因之一。

  我国土地资源本来就很紧张,应当研究多种形式的合理的土地开发模式,以便有效地利用土地。由于各地开始进行土地招投标,小区的容积率必然受制于土地价格,甚至在郊区和中小城市,开发商也不得不建中高层住宅小区,结果是提高了造价,不少地方由于市场不接受而形成空置。无限制地进行圈地运动,进行扩张式土地开发是外延型发展,而激活旧城区和近郊市场以促进内涵型发展,是全球公认的通用良策,我们何乐而不为呢?

  聂梅生指出,近年来低密度住宅的开发并不成熟,不少别墅追求大面积、超豪华,其实并不适用。美国独立式住宅发展了100年,2001年的主力户型仍然是面积在112-186平方米之间的三居室住宅,而我国的别墅大多数在200平方米以上,甚至大到了1000平方米,其实,面积大并不是低密度住宅的主要因素,对低密度住宅急需进行引导和规范,以免造成资源的浪费和形成空置。

  如何看待房地产的升值潜力

  如何看待房地产的升值,美国房地产业协会国际委员会主席Gail Lyons女士认为,升值就是房地产价值的年增加。一项房地产即使不升值,其投资也应是“有意义”的。房地产的升值率随着市场状况及政治经济变动而波动。土地供应量固定而人口及其需求不断增加是房地产升值的原因。房地产在需求减少、供应增加的情况下也可能贬值。能预测房地产升值率的未来走势吗?Gail Lyons认为不能。那么怎样使一项房地产业务成为一项好的投资呢?Gail Lyons给出了五个因素:高收入、低支出、低利率、高升值、低税收。

  在另外的主题演讲中,Gail Lyons归纳了成功的住宅房地产的一些特征:一是财产权。能够自由购买和出售财产权;能够利用财产权作为抵押品。二是抵押融资。禁止无抵押贷款购买房屋;以市场利率借贷并实施抵押物扣押制度;多种抵押贷款产品可供选择;稳定和资金流;通过抵押资产的证券化分散风险。

  比股票债券稳定的投资回报

  国际注册商业房地产投资师即CCIM协会课程委员会前任主席、美国的Larry K·B aum gardner介绍了商业房地产在美国的运作情况。他认为,房地产投资的现实收入主要受回报预期的影响,并与投资人对风险的承受能力息息相关。同时,收入流的持久性也对目标收益构成影响,即长期租赁较之短期行为更安全,风险更小。

  房地产周期对投资也有影响。低风险投资历来对于这种周期性冲击更具抵抗力。“投资等级”租客拥有的单一出租物业就不曾受到国家及地方经济滑坡的严重影响。在过去的20年中,这种投资的资本化率一直稳定在8%-9.25%这样1.25%的区间内。

  CCIM教育部副主席Joseph A·Fisher认为,房地产投资有四种不同的类型:个人权益者,如大型个人投资者;公共权益者,如房地产投资信托;个人债务型,如银行、养老基金、保险公司;公共债务型,如抵押贷款证券。房地产投资在混合资产组合中是一个十分重要的要素,具有高风险、调整后的收益率、富有竞争性的名义回报率、较高的稳定性以及相对于通货膨胀而言的套期保值的作用。在经济整体下滑、回报率较低、其它资产投资不稳定性增加的情况下,房地产作为能产生稳定收入的投资项目越来越具有吸引力。

  据估计,美国房地产投资市场的规模在4.3万亿到4.6万亿美元之间。根据Lend Lease房地产调研机构和Rosen咨询顾问集团的统计,美国估计有2万亿美元的房地产投资项目由房地产投资信托、储蓄机构、商业银行、保险公司和养老基金持有,而养老基金和房地产投资信托又处于主要地位,各占机构股权投资总额的40%,此外,机构投资者还持有1.68亿美元的债务投资项目。

  根据美国房地产业协会和NCREIF指数,在过去20年,当股票红利收入下降时,房地产投资收益就会上升,反之则下降。分析显示,股票在10年期和20年期的投资项目中表现良好,而房地产在1年期、3年期、5年期的投资项目中占优势。在1934年到2000年,根据Lend Lease调研报告,标准普尔500指数有18个年度出现负增长,而房地产行业只有3个年度。自1998年以来,房地产投资在养老基金投资组合中总资产的比重已经由2%提高到4%,房地产投资信托的房地产股权投资比例已占到了40%,写字楼物业在房地产投资信托的股权投资方面已占到了20%.

延伸阅读:国际 商业 房产投资
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