随着市场经济的发展，城市化进程的加速，各地兴起开发商业地产的热潮。根据有关资料，2004年上海大型商业设施建设出现新高潮，年内新开工面积约达290万平方米，在建的一万平方米以上的大型商业设施有66个，建筑面积达598万平方米。上海社科院商业研究中心的研究资料指出，上海正处于商业发展的第三轮高潮。这股高潮是商业地产投资的高潮带动起来的。第一轮是在上世纪90年代初期，也就是从1992年开始，这时候一些标志性、大规模的商业设施开始建设，当时随着南京路步行商业街的改造，南京路十大商厦开始改扩建，新世界商厦兴建，是这一轮高潮的代表作。第二轮则是在90年代的中期，主要是超市、大卖场建设，从曲阳家乐福超市开始，然后是卖德隆、欧尚、易初莲花等到处开花，这个浪潮一直持续到上世纪末。第三轮进入新世纪以后，尤其是从2002年、2003年，以购物中心业态建设为主，如西郊百联购物中心、浦东正大广场等。现在正处于第三轮商业地产建设高峰期。据统计，上海已经有近20个购物中心，还有很多正在建设之中。随着上海商业发展的更新换代，投资与开发的主体多元化，很多的社会投资进入商业地产开发领域，有许多以前从事住宅地产开发的开发商也涉足其中。但由于商业地产的复杂性，盲目进入商业地产开发的风险性较大，需要充分了解商业地产在投融资方面、项目运作方面的特点，组织专业化团队来进行运作，才有成功的可能性。

　　一、商业项目分类的概述

　　随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式很多，根据国家贸易局对商业业态分类指导意见，商业地产在业态上可以分为：百货商场、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心、仓储式商场等八种形式。按照规模和服务等级来分，又可以分为：城市级商业中心、区域型商业中心和社区商业。按照空间形式来分，可以分为：住宅或写字楼裙房部位的底商式，广场型或中庭型和商业步行街式，其特点是公共开放的街道、广场或中庭周围环绕以并列式店铺。如果按照功能复合程度来分，也可以分为：与交通设施（如地铁或轻轨车站）结合的交通枢纽商业项目，与文化娱乐设施（如影剧院、书店或体育场馆等）结合的文化商业设施。所以商业地产的形式非常复杂，功能上往往是复合型的，不但有商业建筑，还结合住宅、写字楼和文化休闲设施等，所以我们在开发商业地产之前一定要明确项目的功能和定位。

　　二、参与投资开发的主体

　　房地产投资开发的主体，主要由以下三方面组成：投资与开发商，市场营销和设计公司等中介咨询机构，产权拥有者和终端消费者。对比商业项目，住宅开发的参与主体相对简单，市场分析与营销策划、规划设计的各专业公司在近年来已经积累了相当丰富的经验，对住宅产品的使用者――人的行为规律和生活方式也有了一定的研究。但商业地产则不同，由于商业地产开发时间短、功能复杂，参与商业地产的投资商、开发商，市场策划营销公司和招商机构，规划设计公司都缺乏经营开发项目的经验，对商业项目的投资者、经营者和终端消费者的经营行为和消费心理，也研究的不够。

　　在计划经济的体制下，商业项目大多是经营者自己筹资、自己建设再自己招商经营。市场开放了，社会投资进入商业地产领域，很多在住宅地产开发上游刃有余、投资成功的开发商，在商业项目上如果不进行认真研究、委托专业化团队操作，则有可能遭遇“滑铁卢”。

　　对开发商的投融资渠道进行分析，可以看到我国的商业项目投资单一化。以购物中心为例：根据有关资料显示，中国购物中心80％的投资来自银行贷款。而在国外，信托基金是购物中心的主要投资来源之一，银行借贷只是很小一部分。加拿大全国有3大购物中心运营企业，背后支撑资金绝大多数是养老基金，加拿大购物中心行业在过去的11年中每年投资回报率相当不错；在美国，199家私募基金和171家公开上市的基金拥有全国购物中心一半以上的投资；日本和南美的情况也类似；只有欧洲例外，购物中心多半由开发商利用自有资金发展。在国外很多投资商业项目的开发商都是做长线的。开发商如果想要开发大型购物中心，就一定要有长期经营的打算。在美国，对大型的商业投资的回报预期通常是二十年到三十年，想盖了就走的开发商不必来搞购物中心。地产商投资开发购物中心无非是看中它丰厚的利润回报，但购物中心的利润回报方式十分独特，它只能是逐步实现的。当购物中心建成之时，它大部分的商业价值还只是潜在的，相应的地产价值也非常有限。如果此时出售，整个项目很难有较大的利润空间，甚至还会亏本。只有通过长期的经营，才能使购物中心潜在的商业价值得以实现，从而引起地产的增值和租金的上涨。至此，开发商才可以获得现实的丰厚回报。

　　市场营销和设计公司等顾问咨询机构方面，对商业业态的熟悉程度可能也远不如住宅，商业业态是建筑设计的指导，应该先明确了业态、大型主力店有了招商渠道以后再做设计，否则招商会有压力。在国外专业化的商业营销公司前期的一项很重要的任务就是招商工作，国内大多数中介顾问公司可能在这方面也是有欠缺的。国内对商业地产有经验的专业化设计公司不多，因为商业地产的设计是复合式的，规划设计前必须明确业态布局和功能定位，如果是较大的购物中心，主力店的招商定位也必须基本确定。不能在业态与功能未明确定位前就盲目进行设计。不同的商业地产的业态定位是不同的，如体验式的商业，咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，还有一些业态是无法互相兼容的。同样是大型业态，如沃尔玛、家乐福，或者国内的联华超市，在业态定位时作为主力店，设计也是各有自己一套流程和要求的。如家乐福对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。另外在建筑设计时就要考虑好灯光照明系统、外立面广告系统、公共部位的内装潢系统、景观系统和标识系统等的设计整合，机电部分尤其是空调系统的选型也是非常重要的。

　　消费者方面：对住宅来说，开发商开发了产品后，面向的客户只有终端消费者和少量的投资者，基本是一次性消费；但是商业地产不同，商业地产的客户对象是最复杂的，开发商至少要面对三种客户：投资者、经营者、终端消费者。这就是人们常说的：住宅是“直销”而商业是“传销”，不但要卖得好，还要经营得好。只有消费者买了商品，经营者才有可能交租金给投资者，开发商才有利可图。要保证投资者的收益，吸引经营者，就必须对终端消费者的生活方式、需求种类、消费特点等做认真研究。只有熟悉了终端消费者的心理，项目定位才能准确，投资者、经营者才会找上门来。开发商想要获利，持续经营很关键，经营要想成功，靠的就是开发商的。开发购物中心的地产商应该在某种程度上百货公司化，强调经营能力和经营额，这一点与一般的住宅地产开发有很大区别。

　　三、商业地产开发模式的分析

　　商业地产开发的模式可以分为以下几种：订单式、产权商铺式和售后返租式。订单式就是在在购物中心前期业态布局和招商时，引进一些大型百货商场或综合超市作为主力店，并根据其要求进行设计，由于主力店具备“聚客”能力，可以吸引周边3至5公里范围的人群消费，从而带动服装、餐饮、休闲娱乐等综合服务性业态的经营，如大连万达和美国的“沃尔玛”合作。产权商铺式就是将商铺出售给各个小业主或经营户，但产权分散后经营户经营有一定的困难，没有统一的招商组合、日常管理以及行销推广，很容易导致购物中心商业经营上的失败。所以，这种模式必须和订单式操作结合起来，不能将项目全部拆分出售，在完成销售后又不管不问，那些承租的商户和购买了零星产权的小业主们都将会蒙受巨大的经济损失，开发商也难辞其咎，所有开发商与承租商家和产权拥有者们之间是一荣俱荣、一损俱损的关系。第三种模式在商业地产运作时也很多，就是售后返租式。甚至将商铺拆分为十几个平方米来进行销售，和客户签订几年的返租协议，保证年回报率。这种模式的优点是：在招商过程中，可以对业态进行统一的规划布局和行销推广，物业管理的质量也可以得到保证，也可以以百货公司的方式来进行经营。但是这种模式有一定的风险，主要是承租经营公司的持续经营风险，签订的年回报率如何保证，国家的政策风险也比较难以控制。

　　结语

　　通过以上的分析，我们在开发商业地产时，必须要有一定的思想准备，认识到商业地产运作和住宅是完全不同的概念，不能用做住宅开发的思路做商业项目。具体到操作层面就是：在投融资方面必须有雄厚的资金储备，要有持续经营、做长线投资的意识。在项目运作时要组织专业化的团队，选择有经验的策划公司和设计师等作为合作伙伴，在商业经营过程中必须有统一的业态规划、招商管理和行销推广，这样才可能取得商业开发项目的丰厚回报。

胡大明