四、管理操作

　　这部分要求细化，他体现出物业管理企业的管理水平、管理质量，以及规范化的管理的标准，从这些制度中可以看出物业管理企业的实力、能力，所以各物业管理企业都对此很重视。其通常分为两大类：

　　1、根据目标的物业情况，认真制定相应的规章制度。通常物业管理规章制度分为：

　　（1）公众管理制度，主要包括：

　　①业主公约；

　　②精神文明建设公约；

　　③楼宇使用及维护管理规定；

　　④装修管理规定；

　　⑤治安管理规定；

　　⑥清洁卫生管理规定；

　　⑦消防管理规定；

　　⑧交通车辆管理规定；

　　⑨环境保护管理规定。

　　（2）岗位责任制度，主要包括：

　　①管理处主任岗位职责；

　　②管理处主任助理岗位职责；

　　③环境主管岗位职责；

　　④保洁员岗位职责；

　　⑤保安主管岗位职责；

　　⑥工程主管岗位职责；

　　⑦维修人员岗位职责；

　　⑧会计人员岗位职责；

　　⑨行政人员岗位职责。

　　（3）内部管理运作制度，主要包括：

　　①员工行为规范；

　　②培训制度；

　　③考核制度；

　　④奖惩制度；

　　⑤回访制度；

　　⑥来访，投诉处理制度等。

　　2、根据目标物业，确定各管理岗位工作人员的职责

　　管理岗位主要有：

　　①保安；

　　②机电维修；

　　③清扫保洁；

　　④园林绿化；

　　⑤电梯操作；

　　⑥社区文化。

　　五、管理目标，经营管理宗旨、方针

　　投标书中应表明投标单位对目标物业的管理目标、管理方针、管理宗旨，便于业主委员会成立的招标领导小组及评委们更加清楚理解物业管理的理念、宗旨。例如某物业管理企业投标某商住楼时，提出管理目标：树立“服务至上，客户第一”的管理思想，达到一流管理、一流形象、一流效益，一促进后期的楼宇销售；提出管理经营方针：保本经营、独立核算、自负盈亏、开展一业为主，多种经营，求得自身的生存与发展。

　　六、便民服务措施

　　物业管理是有偿的服务活动，这是其性质所决定的；然而开展物业管理并不是一味只追求经济效益，而是要正确处理好社会效益，环境效益与经济效益三者的关系，使之有机的统一。一些物业管理企业，在开展物业管理有偿服务的同时，还向业主公开承诺无偿便民服务项目若干项，深受业主的欢迎和好评。

　　七、社区文化

　　随着一幢幢楼房的建好，新的社区环境形成，人们从熟悉的环境般到不熟悉的环境，特别是老年人的“高楼病”多了，孩子也变得孤独了。为此，社区文化的重要性越来越被老百姓看中，成为购房中的一个重要因素。物业管理企业在写投标书时，应认真考虑到社区文化的开展，制定有|建设工程教育网|关社区文化制度，安排好各类社区文化活动，使住宅小区内的业主不仅享受到物质文明，也享受到精神文明。