出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记应注意哪些要点？

　　一、申请

　　1.申请人：出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记的申请人为出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权的转让人和受让人，其中因处分抵押财产涉及土地使用权转让的，申请人为抵押人（使用者）、抵押权人和受让人。

　　2.申请时限：根据《土地登记规则》第三十五条、第三十七条、第三十八条、第四十条规定：

　　（1）作价出资（入股）方式转让的，在作价出资（入股）合同签订之日起30日内。

　　（2）转让的，在转让合同或协议签订后30日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后15日内。

　　（3）单位合并、分立和企业兼并的，在合同签订后30日内或接到上级主管部门的批准文件后30日内。

　　（4）处分抵押财产的，在抵押财产处分后30日内。

　　3.申请人应当提交的权属证明文件：

　　（1）原《国有土地使用证》。

　　（2）土地税费交纳证明。

　　除了以上权属证明文件外，各类出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记还应提交以下证明文件：

　　（1）以入股方式转让的，提交入股合同。

　　（2）土地使用权转让的，提交转让合同、转让地块投资证明、税费缴纳凭证。

　　（3）单位合并、分立和企业兼并的，提交合同或上级主管部门的批准文件。

　　（4）处分抵押财产的，提交处分抵押财产的证明文件。

　　二、权属审核

　　1.对申请人的审核。申请人应与相关证明文件的土地使用者名称一致。

　　2.对转让地块投资情况的审核。出让、国家租赁国有土地使用者对地块的投资必须达到合同的约定。

　　3.对使用期限的审核。土地使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。

　　4.对土地价格的审核。申报价格过低，国家可以行使优先购买权：申报价格过高，国家限价。

　　5.对税费的审核。申请人应按国家规定缴纳有关税费，如土地增值税等。

　　6.对土地用途的审核。土地用途一般不得改变，若改变土地用途应有有关部门的批准。

　　7.对房产变更的审核。房产转移应已办理房产登记手续，申请人领有《房屋所有权证》。

　　8.授权经营国有土地使用者一般不得向集团公司以外的单位和个人转让土地。

　　三、注册登记核发证书

　　出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记涉及土地使用权的变更，因此出让和国家作价出资（入股）等国有土地使用权变更登记需报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。

　　1.整宗地发生权属变更的，在原《土地登记卡》上进行：出现宗地分割的，分别新建《土地登记卡》，在新《土地登记卡》上进行登记。

　　2.收回并注销原《国有土地使用证》，土地登记人员依据《土地登记卡》填制《国有土地使用证》，并由土地登记机关代表政府核发给出让国有土地使用者。