这些规定都具有很强的针对性，熟悉内情的人都知道，这都是最近几年里小区物业管理纠纷和冲突的经验教训积累，有些条文甚至是业主用自己的血泪维权换来的。不过，从整体来看，新颁布的物业管理条例还是存在各方面的问题：

　　最大的问题，表现在《物业管理条例》的制定，实际上是违反《立法法》的。《物业管理条例》实际上包含两个部分内容，一是业主大会及其业主委员会组织法，二是物业管理办法。前者涉及基层群众自主治理，后者涉及公民的民事基本制度。《立法法》第八条规定，基层群众自治制度、民事基本制度只能制定法律。《立法法》还规定，诉讼和仲裁制度只能制定法律，制定法律的权限归全国人大及其常委会。但《物业管理条例》却规定，业主不按期缴纳物业管理费，物业管理公司可以向法院提起诉讼。业主的确需要按照业主公约和物业管理合同按时缴纳物业管理费，并且物业管理公司也可以按照全国人大及其常委会制定的民法、民事诉讼法和合同法等来提起民事诉讼，但物业管理条例作为行政法规来规定有关诉讼制度的内容，却是违反《立法法》的。《物业管理条例》还规定了业主委员会与居委会之间的关系，这些内容也属于基层群众自治制度的范畴，应该由全国人大及其常委会制定法律。

　　由行政部门来制定基层群众自治制度，由行政部门制定物业管理的民事基本制度，往往导致行政部门制约基层群众自治权利，也导致行政权力利用自己制定法规的机会来不当干涉公民的民事权利行为，并且在设计具体规定的时候明显带有有利于行政管理和既得利益集团的色彩。这表现在如下方面：

　　有关物业管理的定义有利于行政部门和物业管理公司。物业管理是物业所有人对自己的物业进行管理，聘请物业管理公司进行管理，只是其中的一种方式。但是物业管理条例规定，物业管理是指“业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。这就在法规上排除了业主自己对自己的物业进行管理的可能性。这对于劳动力比较富裕但货币收入不高的小区来说是不公平的，因为他们也必须用珍贵的货币收入去聘请物业管理公司，而不能选择亲自管理。这就好像由行政法规规定所有的公民必须把自己买的菜交给饭店加工、所有的汽车司机必须把汽车交给汽车美容公司洗车一样，显然是荒唐的规定。

　　物业管理的定义有利于物业管理公司，而且也使得房地产行政主管部门在物业管理过程中获得了额外的权力，这表现在：物业管理是业主自主治理的活动，业主大会及其业主委员会是业主自主治理的组织，这样的组织应该在民政部门的指导下成立并开展活动，而不应该由房地产行政主管部门指导，否则业主的权利有可能受房地产行政主管部门行政权力的损害，比如有些小区业主委员会成立后因为种种原因往往得不到行政部门的指导和支持，其成立过程往往增加了很多困难；聘请物业管理企业提供物业管理服务，是典型的民事行为，一旦有纠纷，应属于“民不告、官不理”的范围，但《物业管理条例》却规定房地产行政部门负责监督全国物业管理活动，并且物业管理公司出现违反合同的事项，可以用行政处罚权对其进行处罚，这不免有扩大行政管理权力和为行政管理部门创造收入之嫌。尤其重要的是，一个小区到底需要多少物业管理费来使得自己的物业保值增值，这是典型的民事行为，这需要业主根据各个小区自己的需要以及自己的收入水平和物业管理费的成本收益比来做决定，但《物业管理条例》却规定，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。对此，政府给与一定的指导，并代表业主的利益在业主的请求下监督物业管理公司滥收费行为，是可以的，但越俎代庖，政府用行政法规去规定物业管理应收多少费，这显然是行政主管部门在利用制定行政法规的机会为自己捞取更多的行政权力，并且这样做并不有利于业主更好地通过物业管理来使得自己的物业保值增值。

　　行政部门为了自己管理的方便，往往偏袒物业管理公司，并且赋予营利性的企业以公共权力。比如《物业管理条例》规定，“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”。还规定“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”这些规定，看起来好像是给物业管理公司添加了很多义务，但实际上是通过行政法规的形式，给营利性的物业管理公司授予了很多不应该有的公共权力，而这些权力应该授予业主大会及其委员会，因为小区的主人是全体业主，是业主大会及其委员会，而物业管理公司是业主大会及其业主委员会通过商业合同聘请的。那么，行政部门为什么把这些公共权力授予物业管理公司而不是业主大会及其委员会呢？其原因就是房地产管理部门在目前阶段与物业管理公司的关系比与业主的关系要亲近，把权力授予物业管理公司，管理起来更加方便。或许也正是这一原因，《物业管理条例》规定，业主不缴物业管理费，物业管理公司可以向法院起诉，但物业管理公司没有提供相应的物业管理服务，《物业管理条例》却没有对等地规定业主和业主委员会可以向人民法院起诉。这说明《物业管理条例》偏袒物业管理公司。而物业管理实践中也表明，由于没有任何法律明确规定业主委员会是法人，它虽然根据《物业管理条例》有权与物业管理公司签订合同，但如果向法院起诉物业管理公司，法院可以以其没有法人资格而拒绝其起诉请求。《物业管理条例》没有规定业主委员会可以向法院起诉物业管理公司，这使得业主在维护自己权利时无法利用司法途径，明显处于弱势地位。

　　《物业管理条例》规定：业主大会及其业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。这些规定具有一定的针对性，因为在公共安全服务方面，业主委员会聘请物业管理公司提供治安服务，居委会也有一项法定职责协助社会治安，而公安机关作为政府机构更具有提供治安服务的职能。三个机构，都提供治安服务，显然需要相互配合，还可以相互指导，甚至相互监督。但《物业管理条例》只规定业主大会和业主委员会要配合公安机关，要配合居民委员会，并且受其指导和监督，而没有规定要配合其他政府机关，也没有规定居民委员会应该承担什么法律义务与业主大会和业主委员会协调自己的工作。因此，这些规定其实是片面的。不过，从道理上来说，这些规定其实是不必要的，因为业主大会和业主委员会作为业主自主管理小区物业的基层群众自治组织，必然要配合所有政府部门的工作，也必然要协调好与居委会之间的关系。当然，业主委员会作为业主基于物业产权的自主治理组织，居委会作为居民公共事务的自主治理组织，虽然其权利基础有差异，但具体职能方面的确有很多重复。如何协调两者之间的关系，事关城市社区治理能否顺利发展，需要公民在实践中继续探索和积累经验，也需要全国人大及其常委会进一步修改和完善并制定基层群众自治的相关法律。

　　总之，《物业管理条例》使得一片混乱、缺乏秩序的小区物业管理有了一个稍稍有些像样的制度框架，解决了一些最近几年暴露出来的突出问题。但是，由于这一条例是房地产行政部门主导下制定的，带有很强的部门利益和强势既得利益集团的痕迹，使得业主在维护自己的权利时依然面临着很大的制度障碍，而行政主管部门和强势既得利益集团则可以通过这一条例取得非同寻常的权力和利益。这不利于城市社区自主治理结构的正常发展，也不利于业主行使权利自主管理好自己的物业，不利于业主塑造安定团结、和平发展的社区新生活。基于业主大会和业主委员会是基层群众自治组织，根据《立法法》，应该由全国人大及其常委会来制定法律。根据现有的物业管理实践经验，明确物业管理是业主的权利，业主大会和业主委员会是基层群众自治组织，根据《立法法》确定的立法权限，由全国人大或者常委会制定社区自治。好！不过，好像是在单元门口的，说明他们还不彻底，不敢把社区的土地都说成是“私家地”。其实，红线以内的都是私家地。