业主议事机制是否必须

　　在一个建筑物中，作为建筑物区分所有权人的业主之间因其对建筑物共有部分所享有的共有权，而形成一个利益集团，每一名业主在集团中的权利就是建筑物区分所有权构成中的业主成员权。它是以业主对共有部分所享有的共有权为基础的，其主要内容就是每一名业主对共有部分管理、维修的参与权、决策权、监督权等。业主在行使权利时，会发生一定的成本，这种成本由于集团内业主人数众多，其发生具有不可预测性，并不是每一名业主的成本之简单相加之和。

　　因此，业主的成员权的实现，由于其多人数的特征因素，不可避免地面临着两方面现实困境。一方面是业主承担的高成本。虽然业主数量占优，但由于信息和组织的难题，人数越多，越发分散，只能有更多的业主因无法发挥作用而成为“隐形人”，这就形成了“少数人的偏见”（即集中在一起的少数派的利益被过度代表的现象），在现实中，已发生极少数业主为实现自己的不当利益而将广大业主的权利作为其与物业服务企业讨价还价的手段的现象。另外，一些业主在作出其承担的成本远远大于其收益的判断时，并不乐意参与涉及共有部分的维权活动。

　　例如当一个业主与一个业主进行协商时，只花费一个小时，可其与多数业主协商花费的时间肯定不止一小时，这对业主而言，在成本不断增加的情况下，其收益并没有任何变化，相反，随着业主人数的增多，每一名业主对共有部分的权利份额呈下降趋势，这时，边际成本明显大于边际收益，业主中“每个人所感受到的利害关系的程度是如此之低，以至于大多数人都会认为花费时间、精力和财力去认清所争议的问题实在不划算”。

　　因而业主往往缺乏足够的动力去维护其共有部分权益。当业主因其维护共有部分的成本过高而不得不将一部分共有部分置于“公共领域”之内时，其他人便产生牟利的冲动，这也是现实中屡屡出现物业服务企业、房地产开发公司等侵害业主合法权益（诸如侵占小区公共空地、出售物业管理用房、挪用专项基金等）的原因所在。另一方面，则是物业服务企业承担的高成本。物业服务企业提供物业服务，其服务对象是千家万户，享有参与权的业主人数众多，如果与每一户业主签订物业服务合同，那么，由于每一个业主个人偏好、知识水平等自身因素的不同，对合同内容亦会提出不同的要求和标准，物业服务企业与业主们达成一致的物业服务合同以满足业主们的服务需求（实际上这是不可能的），势必会在签约前、履约中及监督等活动花费非常昂贵的时间成本，这是物业服务企业所无法承受的，造成物业服务企业不愿（甚至是不敢）涉足物业管理，物业管理制度至此搁浅。所以，从一定程度上说，业主的多人数是物业管理制度选择的非常重要的制约因素。如何建立有效率的业主议事机制以解决这一现实问题，是实施和规范物业管理的根本所在。

　　与其他集体成员不同的是，业主的成员权是在其享有建筑物区分所有权时内涵的一种权利，业主不能放弃，于是形成了一个业主不能退出、他人不能进入的封闭性团体。这为业主必须服从集体就共有部分维修、管理事宜所做出的决策设定了非常好的前提条件。那么，这个集体决策如何有效率的形成呢？以避免上述分析中的无效率。制度的形成是多次博弈的结果，根据制度经济学理论，在涉及多人数的集体决策中，通过将成员间的信任建立在稳定而明确的规则基础之上，并设立“中间机构”，可最小化集体决策的交易成本。所以，我们看到现行有效率的业主议事机制就是业主大会决策、业主委员会执行的制度（见《物业管理条例》第二章规定），即所有的业主通过业主大会形式共同签订公约或订立章程，设立业主委员会，并将一部分权利让渡给该委员会，由其来组织、协调业主们的活动，并按照多数票制规则形成决策，该决策对每一个业主具有约束效力。这与公司制的组织形式非常相似。